Transcription de l’émission diffusée sur RadioImmo le 14 septembre 2026
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Animée par : Erick Cala
Invitées : Coralie COUVRET, Directrice Générale Déléguée – Directrice du Pôle Immobilier, Sylvia STARCK, Responsable des Expertises Immobilières Sud-Est – MRICS RV – REV by TEGOVA, Anne-Hélène CHEVREL, Directeur Technique – Responsable des Expertises Immobilières Ouest – MRICS RV – REV by TEGOVA – Galtier Valuation
L’expert immobilier face à l’évaluation des panneaux photovoltaïques
Les panneaux photovoltaïques occupent une place croissante dans le paysage immobilier. Ils apparaissent désormais sur les toitures des entrepôts et des bâtiments tertiaires, au-dessus des parkings sous la forme d’ombrières photovoltaïques, mais aussi sur des terrains transformés en fermes solaires.
Le développement des panneaux photovoltaïques s’accélère, porté à la fois par les enjeux de transition énergétique et le renforcement progressif de la réglementation. Pour l’expert immobilier, elle fait émerger une problématique nouvelle : comment évaluer la valeur d’une installation photovoltaïque et son impact sur la valeur globale d’un actif immobilier ?
Une centrale photovoltaïque ne se résume pas à ses panneaux. Elle produit de l’électricité et génère potentiellement des revenus ou des économies, mais elle est également associée à des contrats, des loyers, des coûts d’installation et de maintenance, des tarifs de revente variables, des mécanismes d’autoconsommation et de nouveaux modèles économiques.
Dans quelles circonstances les clients demandent-ils une évaluation d’une installation photovoltaïque ?
Les situations rencontrées par les experts immobiliers sont aujourd’hui multiples. L’évaluation peut être demandée dans le cadre de l’acquisition d’un terrain destiné à accueillir une ferme photovoltaïque, mais aussi lorsqu’une installation est déjà présente dans le patrimoine d’un client depuis plusieurs années et qu’elle doit désormais être évaluée séparément. Les opérations de revente d’un actif immobilier ou de création d’une nouvelle installation photovoltaïque peuvent également nécessiter une expertise.
Ces demandes concernent des typologies immobilières très variées : logements, commerces, centres commerciaux, entrepôts et, plus largement, différents types d’actifs immobiliers susceptibles d’accueillir une installation solaire.
L’évaluation du photovoltaïque est-elle devenue plus courante ?
Très nettement. Les équipes commerciales d’Expertises Galtier sont désormais formées pour identifier systématiquement la présence d’installations photovoltaïques chez leurs clients. Il y a encore quelques années, quelques panneaux installés sur la toiture d’un centre commercial pouvaient passer relativement inaperçus. Il n’était pas toujours clairement établi de savoir qui exploitait l’installation, qui en était propriétaire ou qui en assumait la responsabilité.
La situation a changé. Dès qu’une installation photovoltaïque est identifiée, elle est aujourd’hui traitée comme un actif à part entière, qu’il s’agisse d’une ferme photovoltaïque évaluée indépendamment ou d’une installation intégrée à une expertise immobilière plus large. Les clients sont également informés de leurs obligations réglementaires concernant ces installations.
Quels types d’installations photovoltaïques les experts immobiliers rencontrent-ils ?
Deux grandes configurations dominent aujourd’hui.
La première est celle des ombrières photovoltaïques installées sur les parcs de stationnement. Il s’agit généralement d’une structure métallique surmontée d’un pan incliné, dont le développement est notamment porté par les obligations réglementaires. La seconde correspond aux installations photovoltaïques en toiture. Les bâtiments peuvent être équipés de toitures plates, sur lesquelles des supports inclinés sont installés afin d’optimiser l’ensoleillement, ou de toitures déjà en pente.
Sur le plan technique, une condition essentielle doit toutefois être vérifiée : la capacité de la charpente à supporter le poids de l’installation photovoltaïque. Cette capacité est déterminée dans le cadre des études de faisabilité réalisées en amont. Lorsque cela est nécessaire, un renforcement de la structure peut être envisagé.
La réglementation laisse également, dans certaines proportions, une possibilité d’arbitrage entre végétalisation et installation photovoltaïque. Cette possibilité comporte toutefois une différence importante selon qu’il s’agit d’un parking ou d’une toiture. Sur les parkings, l’installation de panneaux photovoltaïques est obligatoire. Sur les toitures, une proportion entière de végétalisation reste possible. La différence est également économique : la végétalisation ne génère pas de flux financier, contrairement à une installation photovoltaïque. En volume, les installations en toiture restent majoritaires par rapport aux ombrières photovoltaïques. Ces dernières se développent très rapidement sous l’effet des nouvelles obligations réglementaires.
Quelle réglementation photovoltaïque s’applique aux propriétaires et aux locataires ?
Le corpus législatif relatif au photovoltaïque existe depuis 2019, mais il s’est fortement accéléré entre 2021 et 2023. Depuis le 1er juillet 2026, tous les parkings de plus de 10 000 m² doivent être ombragés, en totalité ou en grande partie, par des installations photovoltaïques.
Les parkings non conformes s’exposent à des amendes cumulatives : 40 000 € par an pour les parcs de plus de 10 000 m² et 20 000 € par an pour les plus petits, soit, au bout de cinq ans, jusqu’à 200 000 € d’amende cumulée. À titre de comparaison, une telle somme représente déjà un montant susceptible de financer une installation photovoltaïque conséquente. Sur les quelque 11 000 parkings identifiés comme concernés par cette obligation, tous ne sont toutefois pas encore équipés.
Cette situation a créé un important besoin en études de faisabilité, bureaux d’études, matériaux et prestataires, alors que les capacités disponibles ne permettaient pas nécessairement d’absorber une demande aussi importante dans des délais courts. Une loi votée fin 2025 a permis d’accorder un délai supplémentaire de 18 mois, sous réserve de justifier d’un contrat signé avec versement d’un acompte. Cet assouplissement illustre l’ampleur du chantier à mener. Les grands groupes, notamment dans le secteur alimentaire, sont déjà largement engagés dans cette dynamique, notamment en lien avec leurs engagements RSE.
L’obligation réglementaire concerne également les toitures. Tous les bâtiments non résidentiels de plus de 500 m² doivent ainsi végétaliser ou équiper leur toiture en photovoltaïque selon les proportions prévues : 30 % de la surface en 2023-2024, 40 % aujourd’hui et 50 % dès 2027. Cette obligation concerne pour l’instant les bâtiments neufs et doit s’étendre à l’existant en 2028, en complément du décret tertiaire et des autres réglementations applicables. Cette évolution pourrait progressivement modifier la logique de valorisation immobilière.
À terme, ce ne serait plus nécessairement la présence de panneaux photovoltaïques qui créerait une valeur supplémentaire, mais leur absence qui pourrait entraîner une perte de valeur.
Quelles informations sont indispensables pour évaluer une installation photovoltaïque ?
Avant même de déterminer une valeur, l’expert immobilier doit répondre à une question fondamentale : à qui appartient le flux financier généré par l’électricité produite ? Cette question est indissociable de celle de la propriété de l’installation. Les panneaux photovoltaïques appartiennent-ils à l’actif immobilier lui-même ? Ou sont-ils détenus et exploités par une société tierce ? La réponse peut avoir une incidence directe sur la valeur.
Un propriétaire d’immeuble qui demande une évaluation alors qu’il ne détient pas et ne bénéficie pas du flux électrique généré par l’installation verra, de fait, une valeur nulle attribuée à cet actif. Une autre configuration est possible : une toiture peut supporter une centrale photovoltaïque exploitée par un tiers dans le cadre d’un bail. Dans ce cas, l’expertise porte notamment sur la survaleur générée par le flux locatif.
La première étape de l’évaluation consiste donc à examiner les documents comptables et les documents relatifs à l’occupation et à la détention de l’installation. Une fois la propriété et les flux financiers identifiés, l’expert a besoin de disposer de l’étude de faisabilité et de l’étude financière de l’installation photovoltaïque. Ces documents ne sont pas établis par l’expert immobilier : son rôle consiste à exploiter les données techniques et financières nécessaires à la valorisation.
Les études permettent notamment de connaître :
- le coût d’installation ;
- le coût éventuel du renforcement de la structure ;
- la production annuelle estimée ;
- le contrat de revente ;
- les modalités d’autoconsommation ;
- la durée et les conditions du tarif applicable.
Le contrat de revente constitue un élément particulièrement déterminant. Le flux financier peut en effet varier fortement en fonction de la puissance de la centrale et de l’ancienneté du contrat.
Par ailleurs, pour bénéficier des aides, l’installateur doit être RGE (Reconnu garant de l’environnement) et fournir cette étude de faisabilité.
Deux installations photovoltaïques identiques peuvent-elles avoir des valeurs différentes ?
Deux centrales photovoltaïques présentant des caractéristiques techniques identiques peuvent avoir des valeurs très différentes. Une installation peut bénéficier d’un contrat de revente tandis qu’une autre fonctionne en autoconsommation. Des modèles hybrides peuvent également modifier les flux financiers générés par une installation.
Autrement dit, la puissance et la capacité de production ne suffisent pas à déterminer la valeur d’une centrale photovoltaïque. Le cadre contractuel et la propriété des flux constituent des éléments déterminants.
Quels facteurs influencent le plus la valeur d’une centrale photovoltaïque ?
L’ensoleillement joue évidemment un rôle dans la production d’électricité. Cependant, les tarifs, encadrés par la réglementation, constituent actuellement l’une des variables les plus déterminantes.
Deux grands modèles coexistent :
- la vente totale de l’électricité produite ;
- l’autoconsommation avec vente éventuelle du surplus.
La tarification dépend notamment de la puissance de l’installation. Pour les installations inférieures à 9 kWc, le modèle mentionné est celui de l’autoconsommation, avec vente éventuelle du surplus. Entre 9 et 100 kWc, le tarif d’achat en vigueur EDF s’établit autour de 0,01 €/kWh. Au-delà de 100 kWc, pour les installations de plus grande taille, parfois supérieures à 500 kWc, le tarif réglementé ne s’applique plus. La revente passe alors par un appel d’offres de la Commission de régulation de l’énergie, et l’évaluation s’appuie sur le prix moyen des derniers lauréats, autour de 0,08 €/kWh. Le prix de l’électricité devient donc une variable particulièrement mouvante à anticiper. Cela implique une veille constante sur l’évolution de la réglementation.
Quel est l’impact de l’âge des panneaux photovoltaïques ?
L’âge des panneaux est à prendre en compte, mais son impact sur la productivité reste limité : sur des installations âgées de 20 ou 30 ans, la perte de productivité est estimée entre 10 % et 20 %. La technologie photovoltaïque a considérablement progressé. Les panneaux actuels présentent un rendement nettement supérieur à celui des panneaux installés il y a 20 ou 30 ans.
Comment le modèle économique de la revente d’électricité photovoltaïque a-t-il évolué ?
Entre 2006 et 2010, les tarifs de revente pouvaient atteindre 0,50 à 0,60 €/kWh. Ils sont aujourd’hui indiqués autour de 0,01 €/kWh pour de petites installations. Cette évolution correspond à un effet de ciseaux : le coût des installations a diminué tandis que les tarifs de revente ont eux aussi fortement baissé. À l’origine, les tarifs très incitatifs — pouvant atteindre jusqu’à trois fois le prix de vente de l’électricité — avaient pour objectif d’encourager les particuliers et les professionnels à investir dans le photovoltaïque, à une époque où les installations étaient beaucoup plus coûteuses. Aujourd’hui, l’incitation se concentre davantage sur les grosses centrales, qui bénéficient encore de tarifs de rachat significatifs entre 0,08 et 0,09 €/kWh pour de plus grosses installations.
Un troisième modèle économique, hybride, se développe fortement : l’autoconsommation partagée. Dans cette configuration, un exploitant installe une centrale photovoltaïque sur la toiture d’un bâtiment situé dans une zone d’activité. Il utilise une partie de l’électricité produite pour ses propres besoins pendant certaines plages horaires, puis revend le surplus à des entreprises voisines. Le prix de vente est alors intermédiaire : inférieur au prix d’achat classique de l’électricité, indiqué autour de 0,20 €/kWh, mais supérieur au tarif de rachat EDF pour les petites installations.
Ce modèle peut même être intégré dès la conception de certaines zones d’activité par les investisseurs. L’électricité photovoltaïque devient alors un argument différenciant vis-à-vis des locataires, en lien avec les enjeux RSE et le décret tertiaire. Ce modèle ne fait pas encore l’objet d’une réglementation spécifique et repose pour l’instant sur des accords privés entre l’exploitant et les entreprises voisines.
Ce nouveau modèle rend le travail de valorisation plus complexe. Le flux financier n’est plus nécessairement constitué d’un tarif fixe sur 20 ans. Il dépend d’un prix négocié, ce qui conduit l’expert à s’appuyer sur des valeurs locatives de marché pour le kilowattheure et à modéliser les flux selon les différentes plages horaires. Cette complexité ne se traduit pas nécessairement par un simple ajustement d’un taux de capitalisation. Elle se retrouve davantage dans l’attractivité globale de l’actif immobilier et, par conséquent, dans sa valorisation.
Comment valoriser une centrale photovoltaïque bénéficiant d’un ancien contrat de revente ?
Certaines installations photovoltaïques bénéficient encore de contrats conclus il y a une vingtaine d’années. Ces contrats peuvent garantir aujourd’hui des tarifs de revente compris entre 0,40 et 0,50 €/kWh, soit des niveaux nettement supérieurs aux niveaux actuels.
Le principe d’évaluation reste alors le suivant : actualiser le flux financier sur la durée résiduelle du contrat existant, puis basculer vers un flux beaucoup plus faible, correspondant au tarif réglementé, une fois le contrat arrivé à échéance. Cette approche permet de prendre en compte la différence entre la situation contractuelle actuelle et celle qui prévaudra après l’expiration du contrat.
Une autre question demeure encore relativement peu documentée : quel sera le devenir des panneaux photovoltaïques en fin de vie ? Les enjeux liés à l’économie circulaire et aux filières de recyclage devraient prendre davantage d’importance dans les prochaines années.
Quels sont les principaux risques à vérifier lors d’une expertise photovoltaïque ?
Le premier point à vérifier reste le flux financier. La question centrale est simple : combien l’installation rapporte-t-elle réellement grâce à la vente d’électricité ? Mais plusieurs autres paramètres techniques et financiers doivent être analysés, notamment :
- la capacité de la charpente à supporter l’installation ;
- le coût du raccordement ;
- la distance entre l’installation et le poste de transformation ;
- la couverture assurantielle en cas de sinistre ;
- la capacité du poste de transformation à supporter une centrale de forte puissance ;
- le coût de remplacement des onduleurs.
Le remplacement des onduleurs constitue un poste de dépense important. Il est nécessaire de les remplacer beaucoup plus fréquemment que les panneaux eux-mêmes. À l’inverse, la durée de vie des panneaux apparaît particulièrement importante.
La première centrale photovoltaïque installée en France, Phébus, a aujourd’hui trente ans, et produit encore 80 % de sa capacité initiale. Pour les experts, ce retour d’expérience constitue un élément rassurant sur la longévité de la production photovoltaïque.
Comment l’expert immobilier calcule-t-il la valeur d’une installation photovoltaïque ?
La méthode d’évaluation dépend avant tout du mode de détention de l’installation photovoltaïque. Lorsque les panneaux appartiennent à un tiers qui loue l’ensoleillement d’une toiture ou d’un terrain dans le cadre d’un bail civil, emphytéotique ou commercial, l’expert actualise les flux de loyers sur la durée du bail. Cette valeur est ensuite ajoutée à celle de l’actif immobilier concerné : bâtiment ou terrain. Lorsque le propriétaire de l’immeuble détient également l’installation photovoltaïque, la méthode retenue est celle du DCF — Discounted Cash Flow.
La durée de vie des panneaux constitue un élément déterminant du DCF, dont le calcul repose sur les revenus générés par la production d’électricité. C’est pourquoi l’étude de faisabilité constitue une donnée indispensable à la valorisation.
Le modèle prend notamment en compte :
- la durée
- le chiffre d’affaires ou les revenus ;
- le tarif réglementé ou le tarif applicable ;
- l’affaiblissement progressif du rendement des panneaux ;
- les charges et frais d’entretien ;
- le coût de l’installation lorsque celle-ci reste à réaliser ;
- le remplacement des onduleurs tous les 10 à 15 ans.
Le taux de rendement retenu est un taux à faible risque, le revenu étant sécurisé sur une longue durée par le contrat de revente. À l’échéance du bail ou du cash-flow, un flux normatif est également retenu, selon une logique comparable à celle utilisée pour certains actifs immobiliers classiques.
Une valorisation photovoltaïque sur 20 ou 30 ans est-elle robuste ?
La robustesse d’une évaluation construite sur un horizon de 20 à 30 ans repose principalement sur deux facteurs. Le premier est la résistance du matériel dans le temps. Le second est la durée des contrats de revente, qui permet de sécuriser les flux financiers sur une longue période. Un cash-flow construit sur ces bases peut donc être considéré comme aussi pertinent que celui utilisé pour l’évaluation d’un actif immobilier classique.
Faut-il dissocier la valeur des panneaux photovoltaïques de celle du bâtiment ?
La réponse dépend une nouvelle fois de la propriété des différents éléments. L’évolution du marché immobilier pourrait toutefois progressivement modifier cette distinction. À mesure que les obligations réglementaires conduiront à une généralisation des installations photovoltaïques sur les toitures et les parkings, les bâtiments qui ne disposent pas de panneaux pourraient à leur tour subir une décote. Un parallèle peut être établi avec la climatisation : devenue quasiment systématique dans certains actifs, son absence peut aujourd’hui pénaliser la valeur d’un immeuble.
En matière d’expertise immobilière, la comparaison se fait toujours par rapport à une référence de marché. Si l’actif comparé dispose de la même configuration photovoltaïque, aucun ajustement n’est nécessaire. Si sa configuration est différente, un correctif à la hausse ou à la baisse peut être appliqué. À mesure que le photovoltaïque se généralisera, le rôle de l’expert restera donc d’observer l’évolution effective du marché, sans chercher à l’anticiper ou à la façonner.
Cas pratique : comment valoriser un actif équipé de panneaux en toiture et d’ombrières photovoltaïques ?
Une grande surface alimentaire équipée à la fois de panneaux photovoltaïques en toiture et d’ombrières sur son parking.
Dans cette opération, ni la toiture ni le terrain n’appartenaient au propriétaire de l’immeuble. Un bail civil encadrait la location de ces surfaces pour permettre l’installation des panneaux et des ombrières. Le bail arrivait toutefois à échéance dans un délai de trois à quatre ans et comportait une clause d’accession au bailleur. À son terme, l’intégralité de la centrale devait donc revenir dans le patrimoine du propriétaire, alors même que l’installation avait été renouvelée deux ou trois ans auparavant.
L’évaluation devait par conséquent prendre en compte deux temporalités distinctes :
- l’actualisation du flux de loyers jusqu’à l’échéance du bail ;
- puis l’actualisation d’un flux de production directement perçu après le transfert de la centrale en pleine propriété.
La centrale représentait une puissance de 257 kWc, ce qui en faisait une installation significative.
Ce cas illustre l’importance des documents disponibles pour l’expertise. Au-delà des baux civils, les experts ont dû obtenir l’historique de production de la centrale directement auprès de l’exploitant, alors même que celui-ci n’était pas client de Galtier.
Cas pratique : quelle valeur pour un terrain agricole destiné à accueillir une ferme photovoltaïque ?
10 hectares de terrain agricole communal destinés à accueillir une ferme photovoltaïque.
La commune, propriétaire du terrain, avait fait réaliser une étude de faisabilité complète par un bureau d’études. Cette étude a servi de base à l’évaluation selon une méthode fondée sur le cash-flow. Le projet prévoyait un revenu annuel d’un million d’euros/ an pendant 20 ans, issu de la revente de l’électricité, tandis que la commune restait propriétaire de la centrale.
Le résultat le plus significatif de cette expertise concernait la différence entre la valeur du terrain avec et sans le projet photovoltaïque. La valeur du terrain intégrant le projet s’est révélée 30 fois supérieure à celle du même terrain agricole sans projet photovoltaïque.
Cette survaleur permet de comprendre l’intérêt croissant que certains agriculteurs portent à ce type de projet de valorisation, tandis que d’autres refusent catégoriquement d’y recourir. La pertinence économique d’un projet photovoltaïque dépend toutefois des caractéristiques du terrain. Une bonne inclinaison, une orientation favorable constituent des facteurs importants. Les friches isolées, notamment certains anciens terrains militaires parfois pollués ou impropres à la construction, constituent également un potentiel intéressant. L’Ademe a d’ailleurs cartographié ces sites à fort potentiel.
L’exemple de cette ferme montre que, dans certaines situations, le photovoltaïque peut profondément transformer la valeur économique de certains terrains.
Quelles évolutions vont transformer l’évaluation des installations photovoltaïques ?
Dans les cinq prochaines années, le stockage de l’électricité, des batteries et la gestion du surplus pourraient devenir des critères de valorisation à part entière. Ils pourraient jouer un rôle comparable à celui de la constructibilité résiduelle dans l’évaluation d’un actif immobilier classique : une capacité supplémentaire susceptible de générer une survaleur.
Dans le même temps, la présence de panneaux photovoltaïques devrait devenir suffisamment courante pour que leur analyse soit progressivement intégrée à l’expertise de nombreux bâtiments tertiaires, industriels et logistiques. À terme, les actifs dépourvus d’installation photovoltaïque pourraient également présenter un risque de moins-value par rapport aux actifs comparables qui en sont équipés.
L’expertise immobilière va-t-elle s’étendre aux autres énergies renouvelables ?
Les enjeux liés aux énergies renouvelables ne se limitent pas au photovoltaïque. Le groupe Expertises Galtier est déjà sollicité sur d’autres typologies d’actifs liées aux énergies renouvelables, notamment la géothermie, la biomasse, l’hydraulique et l’éolien. Les équipes du pôle immobilier, mais également celles intervenant sur les sujets environnementaux et l’évaluation, se forment progressivement à ces problématiques. Cette expertise intègre également les volets liés aux assurances et aux sinistres.
L’éolien constitue notamment un sujet régulièrement rencontré. Les riverains d’installations éoliennes peuvent ainsi s’interroger sur l’impact potentiel de ces installations sur la valeur de leur bien immobilier.