Qu’en est-il précisément de ce travail de reconstitution ?
Entretien avec Laurent COUSIN, directeur technique Gestion des immobilisations
En quoi la reconstitution de la valeur d’origine des actifs immobiliers représente-t-elle un enjeu pour les établissements industriels ?
Si la reconstitution des actifs immobiliers est, pour les détenteurs de patrimoines industriels, un moyen d’avoir une vision objective de leurs actifs fonciers, elle peut surtout représenter pour eux un bénéfice non négligeable en matière de fiscalité locale. En effet, l’identification et la valorisation des sorties d’actifs dans le temps permet de disposer d’un fichier des immobilisations assaini et donc en lien avec la réalité physique. Cette démarche est un préambule indispensable à une gestion optimale de leur fiscalité locale. De surcroît, en reconstituant la valeur d’origine des immobilisations foncières, il est possible d’établir un chiffrage précis et détaillé de la valeur locative cadastrale. Ce laborieux travail d’investigation et de reconstitution des actifs immobiliers permet in fine, de procéder aux corrections qui s’imposent en cas de décalage avec la réalité du ou des bâtiments concernés avec, dans certains cas, une incidence forte en matière de fiscalité locale.
A qui s’adresse ce type de travaux très spécifiques ?
Ces missions s’adressent prioritairement aux détenteurs de patrimoines immobiliers de type industriel intervenant dans des secteurs comme l’industrie lourde, la chimie, l’agroalimentaire, l’industrie pharmaceutique, la logistique… Parmi ces clients, certains subissent des contrôles de l’administration fiscale donnant lieu à des redressements pour lesquels toute réclamation contentieuse, qu’il s’agisse d’une diminution ou d’une annulation des redressements de taxe foncière ou de cotisation foncière des entreprises, doit être justifiée par un dossier technique documenté et argumenté, c’est là que nous intervenons.
Nous travaillons à la demande des cabinets d’avocats spécialisés avec lesquels nous collaborons pour accompagner leurs clients dans la constitution du dossier sur un plan technique. Nos travaux constituent une base solide en vue de permettre à nos partenaires avocats d’effectuer et de justifier le calcul de la valeur locative cadastrale.
En quoi consistent précisément ces travaux ?
Il s’agit en réalité d’un audit technique visant dans un premier temps à reconstituer l’histoire de chaque bien, tant au niveau de l’évolution de la construction et des installations (agrandissement, réalisation de gros travaux, construction d’équipements supplémentaires, sinistre…) que sur un plan juridique (acquisition, fusion, apport partiel d’actifs, crédit-bail immobilier, liquidation judiciaire…).
Sont ainsi retracés aussi loin qu’il est possible de le faire, la totalité des événements survenus sur le patrimoine immobilier faisant l’objet de notre étude. Ce travail d’investigation s’apparente à celui d’une fouille archéologique qui s’appuie notamment sur une recherche documentaire auprès d’organismes spécialisés tels que les services de la publicité foncière ou encore les offices notariaux. L’objectif consiste à apprécier le prix de revient d’origine à partir du « point 0 » qui va servir de référentiel pour déterminer la valeur locative des biens.
Au fil de la reconstitution historique des biens, il va nous être possible de vérifier ou de déterminer le cas échéant, la conformité de la valeur qui aurait dû être appliquée. Notre parfaite maîtrise des méthodes de calcul couplée à notre méthodologie unique sur le marché permettent de définir précisément les paramètres de la valeur locative. Ces travaux de reconstitution constituent le cœur de notre savoir-faire.
Comment se déroule ce type de missions ?
Notre approche vient compléter l’expertise des avocats en matière de fiscalité locale. Nous leur apportons principalement notre analyse technique qui s’appuie elle-même sur notre connaissance de la fiscalité locale, de l’évaluation d’actifs et des process industriels. Une réunion de cadrage avec l’avocat, en amont de chaque mission, vise à en déterminer précisément le périmètre et à soulever les problématiques qui se posent. En fonction du contexte de notre intervention et des ressources qu’elle nécessite, nous mobilisons des équipes pluridisciplinaires mêlant des spécialistes en fiscalité locale, du monde de l’industrie et de ses process, des normes comptables et évidemment des immobilisations.
Contact :
Laurent COUSIN
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