Manon COSTE
Responsable Département Marché résidentiel haut de gamme chez Galtier Valuation
Expert en évaluation immobilière MRICS RV – REV by TEGOVA
En partenariat avec la Lettre M²
Monaco
Une adresse singulière aux enjeux d’évaluation spécifiques
Sur un territoire de 2 km², la Principauté comprend près de 1 500 bâtiments et 3 millions de m² bâtis. La population des Ultra High Net-Worth Individuals (UHNWI) est particulièrement présente à Monaco. Ils étaient environ 510 000 dans le monde en juin 2025 et leur nombre devrait augmenter de 31 % d’ici 2030 (prévisions d’Altrata). Actuellement, 144 nationalités résident à Monaco dont 24 % de monégasques, 21,3 % de français et 19,5 % d’italiens. La clientèle actuelle s’est rajeunie, issue notamment des secteurs de la tech, la finance ou l’entrepreneuriat. Elle est en quête de sécurité, stabilité et d’une qualité de vie qu’offrent l’immobilier monégasque mais également les communes alentours. Ce marché répond à la notion de valeur refuge.
Quelles sont les tendances actuelles selon les secteurs géographiques ?
D’après les données publiées par l’Institut Monégasque de la Statistiques et des Etudes Economiques (IMSEE), le marché a enregistré 493 ventes en 2025 pour un montant global stable de 5,9 Mds€ et un prix moyen de 57 569 €/m². Sur le segment du neuf, 64 ventes annuelles représentent un ajustement par rapport à l’année record 2024 mais restent supérieures à la moyenne de 51 ventes enregistrée sur les dix dernières années. Plus de la moitié des ventes de logements neufs ont concerné des biens de plus de 20 M€. Les secteurs de Monte-Carlo et du Carré d’Or restent les plus recherchés. Au sein du quartier du Larvotto, grâce notamment à l’extension du quartier Mareterra, un prix moyen de 71 000 €/m² a été atteint. Les valeurs les plus faibles, inférieures à 46 000 €/m², sont enregistrées dans les quartiers des Moneghetti et du Jardin Exotique notamment du fait de leur éloignement des centres d’intérêt. Au 1er trimestre 2026, seules deux ventes de biens neufs ont été enregistrées pour près de 30 M€ et 104 reventes pour 531,2 M€ soit une baisse de l’ordre de 27,7 %. Une offre a récemment été refusée par les propriétaires à 145 000 €/m² à Mareterra.
Quelles sont les spécificités liées au calcul des surfaces monégasques ?
Le métrage inclut les murs de façades ainsi que la moitié des murs délimitant les parties communes de l’immeuble. Les loggias et les balcons sont comptabilisés à 100 %, tandis que les toitures-terrasses et les jardins peuvent être intégrés à hauteur de 50 %. Certaines surfaces feront parfois l’objet de pondération. Les titres de propriété indiquent rarement les surfaces, ce qui oblige l’expert à solliciter des plans de récolement ou des relevés réalisés par des Hommes de l’art.
Quelle est l’influence du cadre réglementaire et géopolitique sur le marché ?
Depuis juin 2024, la principauté est engagée dans un processus de surveillance renforcée concernant la lutte contre le blanchiment de capitaux auprès du Groupe d’Action FInancière, engendrant un allongement des délais de vente. Les formalités administratives sont plus longues et intrusives, ce qui a pu amener certains acheteurs à se tourner vers d’autres destinations. En juin 2026, une sortie de liste est évoquée suite à l’adoption par l’organisme international du quatrième rapport de progrès présenté par la Principauté. Les tensions géopolitiques au Moyen-Orient ont généré un volume encore plus important de demandes locatives accompagnées de budgets alloués très élevés. De ce fait, les listes d’attente s’allongent pour les grandes surfaces pouvant accueillir des familles, la location constituant souvent une phase de transition avant une installation définitive. Un point de vigilance subsiste néanmoins concernant la disponibilité au sein des écoles internationales.
Dans quels contextes l’expertise immobilière s’exerce-t-elle en Principauté ?
La majeure partie des interventions de l’expert se déroule dans le cadre de financements et refinancements bancaires mais également lors de successions ou arbitrage patrimonial afin de déterminer les valeurs vénales et locatives pour des actifs résidentiels, commerciaux ou tertiaires. Ses missions portent parfois sur la valorisation de droits spécifiques liés aux baux commerciaux ou emphytéotiques. Des valeurs liquidatives sont souvent requises par les établissements financiers pour des cessions dans des délais contraints de 3 à 18 mois.
Comment l’expert sélectionne-t-il ses méthodes d’évaluation ?
La méthode par comparaison est prépondérante du fait d’un marché essentiellement patrimonial qui ne répond pas prioritairement à une logique d’investisseur. Les rendements y sont généralement bas (entre 2 et 3,5 %), ce qui limite l’usage de la méthode par le revenu en dépit de loyers potentiels élevés. L’un des enjeux de l’évaluation repose sur l’accès aux références de marché. En l’absence de base de données publiques et compte tenu de la priorité accordée à la confidentialité, l’expert doit échanger avec les professionnels locaux pour constituer sa propre base de données. Les valeurs métriques publiées par quartier et typologie sont insuffisantes pour déterminer les valeurs vénales.
