Loi de Finances 2026 : une nouvelle donne pour les holdings patrimoniales
L’article 7 de la Loi de Finances pour 2026 (modifiant l’art 235 ter C du CGI, entré en vigueur le 21 février 2026) institue une taxe annuelle de 20 % assise sur la valeur vénale de certains actifs non professionnels détenus par des sociétés dites « holdings patrimoniales ».
Cette mesure, orientée contre les schémas d’optimisation consistant à loger des actifs de jouissance personnelle dans des sociétés soumises à l’IS, modifie en profondeur l’équilibre des stratégies de détention patrimoniale.
Pour les détenteurs d’immobilier, les Family offices et leurs conseils, l’enjeu est immédiat : la valeur vénale devient la base d’une taxation potentiellement très lourde.
L’assujettissement à cette taxe, applicable aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026, suppose la réunion de trois conditions cumulatives :
- la valeur vénale des actifs détenus doit être supérieure ou égale à 5 millions d’euros ;
- la part des droits de vote détenue par une personne physique doit être supérieure ou égale à 50% ;
- les revenus passifs (loyers, intérêts, dividendes…) doivent représenter au moins 50 % du montant cumulé des produits d’exploitation et des produits financiers sur l’ensemble de l’exercice ;
Sont concernées :
- les sociétés soumises à l’IS ayant leur siège social en France ;
- les sociétés ayant leur siège à l’étranger à condition d’être soumise à un impôt équivalent à l’IS, ou d’être des sociétés de capitaux, et à condition qu’au moins une personne physique associée soit fiscalement domiciliée en France ;
L’immobilier au cœur du dispositif
Le texte distingue l’immobilier professionnel ou de rendement exonéré (lorsqu’il est loué à des conditions normales de marché, ou affecté à une activité opérationnelle), de l’immobilier de jouissance imposable (lorsqu’il est occupé gratuitement par l’associé ou sa famille, loué à un loyer inférieur au marché ou conservé comme résidence secondaire non exploitée).
La notion de « jouissance réservée » devient déterminante. La frontière entre actif patrimonial de rendement et actif de confort personnel n’est plus seulement économique, elle est désormais fiscale.
La valeur vénale : pivot du nouveau dispositif
L’assiette de la taxe porte sur la valeur vénale de certains actifs non professionnels limitativement énumérés, et parmi lesquels les logements à jouissance réservée.
Le texte distingue en effet les logements affectés à une activité industrielle, commerciale, agricole, ou libérale, des logements dont on se réserve la jouissance à titre gratuit, ou loués à un loyer inférieur au prix du marché, à titre de résidence principale ou non.
Son taux unique est de 20%, contre un IFI progressif allant de 0,50% à 1,50%.
Pourquoi l’expertise immobilière devient-elle stratégique ?
Pour les détenteurs de logements qui s’en réservent la jouissance, l’enjeu est immédiat : la valeur vénale devient l’assiette d’une taxation potentiellement très lourde.
Dans ce contexte, le recours à un expert immobilier indépendant ne constitue plus une simple formalité ; il devient un outil stratégique afin d’éviter un redressement en cas de sous-évaluation, ou l’acquittement d’un impôt excessif en cas de surévaluation.
Deux valeurs doivent être déterminées :
- la valeur vénale des actifs détenus par la société imposée à la clôture de l’exercice à compter du 31 décembre 2026 ;
- la valeur locative de marché, à cette même date, afin de mettre en place un bail avec un loyer de marché, ou de vérifier que le loyer n’est pas sous-évalué ;
Une évaluation approximative ou insuffisamment motivée expose à :
- un risque de redressement,
- une contestation en cas de contrôle,
- une surévaluation générant une charge fiscale excessive,
- ou, à l’inverse, une sous-évaluation difficilement défendable.
La détermination de la valeur vénale doit reposer sur :
- une analyse fine des comparables
- une approche par capitalisation des revenus le cas échéant
- une étude du marché local et de ses perspectives
- une méthodologie conforme aux standards professionnels
C’est précisément le cœur de métier de Galtier Valuation : produire des expertises indépendantes (estimations de la valeur vénale et de la valeur locative), argumentées et opposables, fondées sur une lecture rigoureuse du marché immobilier et dans le respect des standards professionnels. ℹ️ En savoir plus
Anticiper 2026 : une nécessité
La taxe s’appliquera aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026, avec une première liquidation au printemps 2027. Le calendrier laisse peu de temps pour apprécier les risques et mettre en place des solutions adaptées.
Galtier Valuation accompagne les acteurs patrimoniaux dans cette phase d’anticipation, afin de transformer une contrainte fiscale en démarche structurée et maîtrisée.
Qui sommes-nous ?
Filiale à 100 % du groupe Expertises Galtier, Galtier Valuation s’impose comme un acteur de référence dans l’évaluation d’actifs immobiliers. Présente sur l’ensemble du territoire, nos experts ont une parfaite connaissance des marchés locaux indispensable à l’argumentation des valeurs.
Nos travaux sont menés en conformité avec les standards professionnels nationaux et internationaux.
Galtier Valuation est la première société d’expertise immobilière à avoir obtenu la certification ISO 9001 dès 2016. Cet engagement place la qualité, la traçabilité et la rigueur de nos processus opérationnels au centre de chaque mission qui nous est confiée.
Notre label « Regulated by RICS » ainsi que notre adhésion à l’Afrexim en 2025 témoignent de notre implication active dans la normalisation des pratiques de l’expertise en France. Nous militons pour une profession régulée, respectueuse d’une éthique stricte et de l’intérêt de nos clients.
Nos experts sont titulaires des certifications MRICS-RV (Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors – Registered Valuer) et REV (Recognised European Valuer). Ceci garantit une parfaite conformité de nos travaux aux standards internationaux et européens les plus exigeants.
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