Directeur de clientèle utilisateur, associé – Responsable des expertises immobilières territoires océan indien
Directeur technique, associé – Responsable des expertises immobilières Est – Expert REV by TEGoVA
Galtier Valuation en partenariat avec la Lettre M²
LES MÉTHODES D’ÉVALUATION PAR CAPITALISATION ET DCF À PRIVILÉGIER
Et si la logistique urbaine valorisait le dernier kilomètre ? Les investisseurs et utilisateurs se positionnent de plus en plus sur le marché de la logistique urbaine qui constitue, pour les premiers, un moyen de diversification de leurs portefeuilles et, pour les seconds, un levier de croissance dans les activités de transports.
Pourquoi la logistique urbaine émerge-t-elle ?
La logistique urbaine est autant une activité productive qu’une brique nouvelle de la fabrique de la ville, dans laquelle la forme urbaine, la qualité architecturale, la mixité d’usages, l’adéquation aux besoins locaux prennent une part essentielle. Son essor est en grande partie expliqué par le fort développement du e-commerce, avec une accélération notable depuis la crise sanitaire.
L’implantation de la logistique en milieu urbain s’explique aussi par un objectif de maîtrise des coûts de la chaîne du transport. Dans les grandes lignes, un maillage plus fin des implantations, une qualité de desserte optimale pour se rapprocher des consommateurs et des points de livraisons, sont des facteurs qui réduisent le coût du transport, ce qui permet d’absorber celui de l’immobilier plus important en milieu urbain.
En conséquence, la logistique urbaine doit être considérée comme un maillon supplémentaire de la « supply chain » qui s’intercale entre entrepôts XXL de périphérie et les points de livraisons.
Les acteurs de la chaîne logistique, en développant le transport de proximité, font également face à un contexte contraignant mêlant les enjeux environnementaux, la rareté du foncier et des emplacements disponibles.
L’Expert doit donc prendre en compte ces nouveaux paramètres dans ses expertises en valeur immobilière.
Quels sont les formats immobiliers ?
Les formats immobiliers de la logistique urbaine sont beaucoup plus variés que ceux observés en matière de logistique de périphérie. A noter que l’Afilog classe les entrepôts en 4 grandes typologies, dont 3 peuvent entrer dans le périmètre de la logistique urbaine. (Cf. tableau ci-contre).
Les espaces urbains de distribution sont les supports des activités de distribution et de mutualisation (colis, palettes). Les marchandises de plusieurs transporteurs sont parfois traitées par un même acteur de livraison.
Enfin, dans le maillage le plus fin, les espaces urbains de livraisons permettent la livraison des clients et peuvent prendre une forme très variable de mi- cro-hubs. Une partie des locaux commerciaux du centre-ville ou des parkings peuvent désormais servir d’espaces urbains de livraison dans le cadre des activités de click&collect, au même titre que les points relais ou les drives. Ces nouveaux usages engendrent pour certains actifs des valorisations additionnelles.
Quels sont les facteurs d’appréciation qui vont influencer la valeur ?
Pour apprécier la valeur des entrepôts de proximité, comme pour les entrepôts XXL, la qualité de la desserte et de l’emplacement, accouplée à la capacité à recevoir des moyens/gros porteurs à minima pour les plateformes urbaines et les espaces urbains de distribution sont des critères primordiaux.
D’autres facteurs peuvent également justifier des loyers et des prix de vente plus élevés, comparativement aux entrepôts de périphérie. Nous pouvons citer : la rareté des espaces disponibles pour accueillir des entrepôts en milieu urbain, les coûts de constructions élevés notamment pour les entrepôts verticaux, la nécessité de soigner la qualité architecturale et environnementale des sites, de développer des locaux performants au niveau énergétique. Plus spécifiquement, l’intégration de l’actif dans un maillage de distribution, les équipements facilitants et rationnalisant l’exploitation en milieu urbain, la qualité environnementale du site qui doit être au service d’un transport le plus décarboné possible tout en livrant rapidement les points de livraison sont aussi des éléments d’appréciation décisifs pour les entrepôts urbains.
Quelles sont les méthodes d’expertises à privilégier ?
Les grands principes de valorisation restent d’actualité. L’approche de la valeur vénale par la méthode par comparaison n’est pas à exclure mais elle est néanmoins plus difficile à mettre en œuvre, en raison d’une profondeur de marché qui reste encore limitée. Les approches investisseurs (capitalisation des revenus et DCF) pour les sites loués sont à privilégier et permettront une bonne prise en compte des conditions locatives des baux, de leurs durées, de la planification des éventuels travaux.
LES DIFFÉRENTS FORMATS DE LA LOGISTIQUE URBAINE
