Transcription de l’émission diffusée sur RadioImmo le 9 avril 2026
🎙️Écouter l’intégralité de l’émission : https://radio.immo/video/113182-L%E2%80%99expertise-d%E2%80%99un-actif-r%C3%A9sidentiel-de-luxe
L’expertise d’un actif résidentiel de luxe
Animée par : Erick Cala
Invitées : Coralie COUVRET, Manon COSTE, Maylis Hay – Galtier Valuation
Nous abordons aujourd’hui un sujet à la fois passionnant et particulièrement exigeant : l’expertise des actifs résidentiels de luxe. Derrière ces biens d’exception — hôtels particuliers, appartements haussmanniens, villas sur la Côte d’Azur ou encore propriétés en Normandie — se cachent des enjeux spécifiques : valorisation patrimoniale, attentes d’une clientèle internationale, forte sensibilité aux cycles économiques, et surtout, un niveau d’expertise bien plus pointu que dans l’immobilier résidentiel classique.
Qu’est-ce qu’un actif résidentiel de luxe ?
Un actif résidentiel de luxe se distingue avant tout par sa localisation, ses volumes et ses prestations. Il peut s’agir de grands appartements idéalement situés, de propriétés avec de vastes terrains, de villas en bord de mer, de chalets haut de gamme en montagne ou encore de demeures de caractère. Ces biens se caractérisent par des surfaces généreuses, une architecture soignée, des vues exceptionnelles et un niveau de prestations élevé. Leur rareté et leur singularité en font des actifs d’exception.
Un département dédié au luxe pour répondre à une clientèle exigeante
Face à une demande croissante, le Groupe Expertises Galtier a récemment structuré un département dédié à l’immobilier de luxe. Cette organisation permet d’offrir un accompagnement sur mesure, assuré par des experts seniors, avec un haut niveau d’exigence en matière de confidentialité.
Ce segment couvre plusieurs zones clés : la Côte d’Azur, Paris et l’Île-de-France, la Normandie, les Alpes ainsi que le Sud-Ouest, où l’on observe une montée en puissance des biens haut de gamme.
Une frontière variable entre haut de gamme et luxe
La distinction entre haut de gamme et luxe repose principalement sur des critères de prix et de prestations, variables selon les territoires.
- À Paris, le luxe débute autour de 3 millions d’euros.
- Sur les marchés « prime » (Côte d’Azur, Alpes, littoral), à partir de 2 millions d’euros.
- En régions, autour de 1 million d’euros.
L’ultra-luxe correspond à des biens aux prestations exceptionnelles, avec des seuils pouvant atteindre :
- 8 millions d’euros à Paris,
- 5 millions d’euros sur les marchés premium,
- 3 millions d’euros ailleurs.
Une clientèle internationale et en mutation
Le marché du luxe est fortement porté par une clientèle étrangère, représentant entre 35 % et 70 % des acquéreurs selon les zones, avec des pics sur la Côte d’Azur et à Monaco.
Ces acheteurs appartiennent majoritairement à la catégorie des UHNWI (Ultra High Net Worth Individuals). On en dénombre environ 510 000 dans le monde en 2025, un chiffre appelé à croître fortement d’ici 2030.
Par ailleurs, une transition générationnelle est en cours : les nouvelles générations héritières adoptent des comportements d’achat différents, plus attentifs à la rentabilité et aux usages des biens.
Un marché en reprise, mais toujours sélectif
Après un ralentissement en 2023 et 2024, le marché du luxe a connu un rebond en 2025, avec une progression des volumes de transactions comprise entre +20 % et +40 % selon les grands réseaux spécialisés. Même si les niveaux records de 2022 ne sont pas encore atteints, la dynamique est positive. Le segment représente environ 5 % des transactions immobilières en France.
Nouvelles tendances : clé en main, off-market et durabilité
Plusieurs tendances se dégagent :
- une forte demande pour des biens « clés en main », entièrement rénovés et décorés,
- le développement des ventes off-market, en réponse à des exigences accrues de confidentialité,
- une attention croissante portée aux critères environnementaux (ESG),
- un intérêt pour le réemploi des matériaux et la valorisation du patrimoine.
Pourquoi le luxe résiste mieux aux crises ?
Le marché du luxe bénéficie de fondamentaux solides :
- une offre limitée, notamment dans les zones contraintes géographiquement,
- une clientèle peu dépendante du crédit,
- une forte dimension patrimoniale.
Ces éléments contribuent à une meilleure résilience face aux fluctuations économiques.
Une expertise immobilière spécifique
L’évaluation d’un bien de luxe repose sur des critères distincts :
- l’emplacement, déterminant,
- la rareté,
- la sécurité et la confidentialité,
- les prestations (spa, piscine, domotique),
- les vues et l’environnement,
- l’histoire du bien.
La subjectivité joue également un rôle, notamment dans les préférences des acheteurs (vue, architecture, cachet). Par ailleurs, certaines expertises nécessitent l’intervention d’experts complémentaires, notamment pour les œuvres d’art ou les éléments patrimoniaux intégrés au bien.
Des usages qui évoluent : entre plaisir et investissement
Les acquéreurs de biens de luxe adoptent de plus en plus une logique d’investissement. Le développement de la location saisonnière haut de gamme en est une illustration, notamment lors d’événements internationaux (Festival de Cannes, Fashion Week, MIPIM…).
La question de la rentabilité locative devient ainsi un critère d’analyse à part entière.
Des marchés géographiques très différenciés
- Côte d’Azur : destination phare, portée par son accessibilité, son image internationale et la rareté du foncier.
- Monaco : marché ultra-prime avec des prix dépassant 57 000 €/m² en moyenne, et bien davantage pour les programmes neufs.
- Paris : valeur refuge, appréciée pour son patrimoine, sa stabilité et son attractivité culturelle.
- Normandie : marché plus domestique, prisé pour les résidences secondaires et son cadre naturel.
Dans quels contextes intervient l’expertise ?
Les missions d’expertise concernent :
- les acquisitions et financements,
- les successions,
- les arbitrages patrimoniaux,
- les obligations fiscales (notamment l’IFI),
- les stratégies d’investissement.
Les donneurs d’ordre sont variés : banques, notaires, avocats, family offices ou encore propriétaires privés.
Les clés d’une expertise réussie
Enfin, la réussite d’une expertise dans le luxe repose sur :
- une parfaite connaissance du marché local,
- l’intervention d’experts spécialisés et expérimentés,
- une veille constante des tendances,
- et une grande rigueur méthodologique.
La capacité à comprendre les attentes d’une clientèle exigeante et à intégrer des paramètres parfois subjectifs constitue également un facteur clé.