Expertises quinquennales, une démarche particulièrement réglementée

Expertises quinquennales, une démarche particulièrement réglementée

Immobilier - 22/04/2021

En application des articles R 931-11-1 du code de la sécurité sociale, R 212-11 du code de la mutualité et R 343-11 du code des assurances, la valeur de réalisation des immeubles et des parts ou actions des sociétés immobilières ou foncières non cotées détenus par les compagnies et mutuelles d’assurance et les organismes de prévoyance doit faire l’objet d’une expertise quinquennale. Cette expertise quinquennale qui concerne les immeubles et parts de sociétés immobilières ou foncières non cotées devra être actualisée dans le cadre d’une mise à jour annuelle.

Pourquoi l’ACPR impose-t-elle ces expertises ?

Chargée entre autres missions de la surveillance de l’activité des assurances en France, l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution a pour vocation de veiller « à la préservation de la stabilité du système financier et à la protection des clients, assurés, adhérents et bénéficiaires des personnes soumises à son contrôle » (art. L. 612-1, CMF). Ainsi, les expertises quinquennales permettent de vérifier que les compagnies et mutuelles d’assurance sont bien en mesure de fournir toutes les garanties nécessaires en matière de solvabilité (conformément aux normes Solvabilité II) vis-à-vis de leurs assurés ou adhérents.

Comment les experts sont-ils choisis ?

Dans le cadre de ces expertises quinquennales obligatoires, chacun est libre de se faire accompagner par l’expert de son choix à la seule condition qu’il soit accepté par l’ACPR. Aucune liste d’experts « accrédités » n’est fournie par celle-ci et il n’existe aucun agrément permettant de passer outre cette validation. Ce passage obligatoire est indispensable pour vérifier l’existence des qualités techniques requises et des moyens utiles pour réaliser la mission mais aussi, afin de contrôler l’indépendance de l’expert face au mandant et au bien expertisé. De même, afin de limiter les risques liés à l’instauration d’habitudes qui pourraient nuire à une évaluation objective des actifs ou être sources d’erreur, une rotation régulière des experts entre les cycles quinquennaux est imposée.

Comment se déroule la consultation ?

Chaque organisme lance sa propre consultation afin d’inviter les candidats à présenter une offre. Une fois, l’expert retenu il convient de faire valider ce choix par l’ACPR, y compris s’agissant des structures renommées comme Galtier Valuation dont les expertises sont reconnues et prises en compte par l’ACPR.

Que ce soit dans le cadre d’une expertise quinquennale ou centrale, la procédure de validation nécessite la constitution d’un dossier en amont.

  • Pour les expertises immobilières, l’organisme d’assurance doit remplir et communiquer l’état déclaratif, la liste des actifs immobiliers et le tableau des ventes. L’expert quant à lui, doit fournir une présentation et un engagement de l’expert en évaluation immobilière.
  • En ce qui concerne les expertises financières (biens immobiliers détenus par le biais de SCI), les demandes sont les mêmes avec dans ce contexte particulier une présentation et un engagement de l’expert central.

Les demandes d’acceptation par l’organisme d’assurance doivent être transmises au plus tard deux mois avant l’engagement de la mission de l’expert. L’acceptation de l’expert par l’ACPR est généralement accordée dans un délai de 2 mois à réception du dossier complet. Cette acceptation vaut pour la mission quinquennale présentée suivie des actualisations intermédiaires qui lui sont liées.

L’acceptation de l’expert par l’ACPR est un préalable à la réalisation des expertises. En cas de non-respect de la procédure, l’évaluation des biens sera réputée non conforme aux dispositions réglementaires.

Quelles solutions proposons-nous ?

Entretien avec Patrick BORGHETTI

Directeur du développement de la clientèle institutionnelle, GALTIER Valuation
Expert en évaluation immobilière – MRICS RV – REV by TEGoVA/IFEI

« L’évaluation des actifs dans le cadre des expertises quinquennales est un exercice qu’il convient de maîtriser parfaitement au risque de s’avérer laborieux et source d’erreurs. La Directive Solvency 2, avec son lot d’exigences réglementaires, a obligé les organismes d’assurance à construire leurs portefeuilles en véritables stratèges. Ils doivent désormais contrôler et réduire les risques tout en veillant à dégager un taux de rendement satisfaisant. C’est pourquoi, on assiste depuis plusieurs années à la diversification des portefeuilles, plus vastes et plus hétérogènes, constitués d’investissements sécurisés et d’actifs liquides parmi lesquels des immeubles de placement « traditionnels » mais aussi des centres commerciaux, des hôtels…  Pour optimiser les coûts et rationnaliser en amont la préparation des expertises qui peut s’avérer extrêmement chronophage, nous offrons à nos clients le recours à des experts rompus à l’exercice et disposant des connaissances et compétences indispensables dans ce contexte. Chez Galtier Valuation, nous dédions des équipes pluridisciplinaires à ce type de missions en prenant soin de choisir les experts en fonction de leur parfaite maitrise de la localisation (dans des territoires parfois ruraux moins transparents que ceux de grandes agglomérations) et de la nature des actifs spécifiques à expertiser.

En raison de son indépendance totale, et de la qualité de ses experts qui bénéficient des certifications MRICS-RV et REV garantissant un niveau de compétences optimal, les expertises réalisées par GALTIER VALUATION sont conformes en tous points aux exigences et attentes de l’ACPR et répondent aux préoccupations des sociétés détentrices. »