Comment répartir la valeur vénale entre la partie rattachée au terrain et celle aux constructions ?

Publié le 05/12/2017 | Par Alexis Rollet

expert immobilierArticle Web

Alexis Rollet, Directeur Général Adjoint de Galtier Valuation nous donne son point de vue sur la répartition de la valeur vénale entre le terrain et la construction.

Ce sujet de répartition de la valeur entre la partie attachée au terrain et celle aux constructions est principalement motivé par des raisons comptables, l’une étant non amortissable (le terrain) et l’autre l’étant (les constructions). Les deux décisions du Conseil d’Etat du 15 Février 2016 (n°380400, LG Services et
n°367467, SARL Daves) traduisent le fait que la répartition terrain/construction de la valeur d’un immeuble doit désormais être justifiée soit par des comparables, des calculs ou des statistiques.

Ces deux décisions du Conseil d’Etat portent sur les méthodes devant être employées par l’administration pour remettre en cause une répartition de la valeur d’un immeuble entre les terrains et les constructions déclarée auprès de l’administration fiscale.

Répartition de la valeur…

Cet exercice de répartition de la valeur d’un immeuble part du principe que :

valeur vénale du terrain + valeur des constructions = valeur de l’ensemble immobilier

Implicitement, nous considérerons donc qu'il s'agit du principe devant être employé par les Experts en
évaluation immobilière.

D’après un prix d’acquisition ?

Lorsque le Conseil d’Etat parle de « valeur de l’immeuble », il sous-entend « prix d’acquisition ». Nous devrions donc partir du postulat que le prix d’acquisition = la valeur vénale.

Ainsi en cas de valeur de convenance à la hausse, la « survaleur » ira dans la partie valeur de terrain dans la méthode coût de remplacement net des constructions « méthode dite Top-down », correspondant à déduire du prix d’acquisition les coûts des constructions avec application d’un abattement éventuel pour vétusté permettant d’obtenir la valeur vénale du terrain. En cas d’acquisition à un prix en dessous de la valeur vénale, cette « sous valeur » serait répercutée dans la valeur du terrain qui ne serait donc plus une valeur vénale.

A contrario, dans le cas d’un bilan promoteur (méthode dite Bottom-up) permettant d’obtenir la valeur vénale du terrain, cette sur ou sous valeur sera répercutée, non pas dans la valeur du terrain mais dans celle des constructions.

Mais selon quelle valeur ?

Cette répartition de valeur vénale entre la partie afférente aux constructions et celle afférente au terrain est en réalité biaisée puisque les méthodes permettent d’obtenir la valeur vénale du terrain à partir de coûts de construction (que ce soit par le bilan promoteur Bottom-Up ou le coût de remplacement net Top-down) ce qui est différent de la valeur vénale des constructions.

Mais on parle ici d’une valeur de mariage en retenant le même postulat que pour une valeur en pleine propriété = valeur de la nue propriété + valeur de l’usufruit, ou encore valeur d’un bail à construction = valeur des droits du preneur + valeur des droits du bailleur

Il faudrait donc partir du postulat que :

valeur des constructions = coûts de construction = valeur vénale des constructions

Puis que :

valeur vénale de l’immeuble = valeur vénale du terrain + coûts des constructions, vétusté éventuelle déduite.

Il s’agit en réalité davantage de la valeur vénale du terrain compte tenu de la construction actuelle que de la
valeur vénale en « best use ».

Exemple : un pavillon acheté 150 K€ sur un terrain permettant de construire un R+5. La valeur de ce même
terrain sera différente selon les constructions édifiées ou édifiables.
En effet, il serait impossible de répartir une valeur de terrain qui serait supérieure à la valeur vénale du bien
compte tenu de son état et de ses conditions d’occupation locative, sauf encore une fois à revenir à la notion de
« best use ».

Cela soulève plusieurs questions…

Dans le cas de la variation de la valeur vénale d’un immeuble d’une année sur l’autre liée à :

  • Des travaux de rénovation : => la valeur de terrain est-elle inchangée ?
  • Une variation du taux de rendement, des conditions locatives : => la différence de valeur impacte-t- elle uniquement la valeur du terrain ou celle des constructions ?

Le Conseil d’Etat recommande d’utiliser notamment la méthode par le coût de remplacement net des constructions (méthode Top-down) en déduisant de la valeur de l’immeuble le coût des constructions – vétusté éventuelle déduite - pour obtenir la valeur vénale du terrain, alors que les IVS (International Valuation Standards Council), EVS (European Valuation Standards) et donc le Red Book recommandent la méthode du bilan promoteur (Méthode Bottom-Up). Le bilan promoteur, conformément au IVS et EVS, doit-il être réalisé sur un programme identique au bien dont la valeur vénale est répartie ou en fonction de la Best-use ?

Conclusion :
Ce sujet a donc fait couler beaucoup d’encre et les professionnels du sujet (avocats, experts en évaluation
immobilière, associations professionnelles, etc.) s’efforcent de clarifier les choses.

Une chose est sûre, et c’est ce qui ressort de ces décisions de justice, les valeurs communiquées doivent être
dorénavant justifiées, selon différentes méthodes, et non plus affirmées sans explication comme cela à
longtemps été admis.

Ces décisions, rappellent encore le rôle fondamental de l’Expert en évaluation immobilière pour déterminer
au cas par cas cette répartition de la valeur et sécuriser ses clients vis-à- vis de l’administration fiscale en
engageant sa responsabilité.

Dit autrement, une prestation qui était parfois offerte dans le cadre d’une évaluation, car ne nécessitant pas
forcément un réel travail de recherche pour l’Expert, est désormais une réelle prestation à valeur ajoutée…
 

 

Alexis ROLLET, MRICS
Galtier Valuation
Directeur Général Adjoint
Tél. : 01 55 21 27 85 / 01 55 21 27 95
Mail : galtiervaluation@expertises-galtier.fr

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