Comment évaluer un Datacenter ?

Publié le 05/12/2017 | Par Anne-Hélène CHEVREL

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A l’ère de la digitalisation, les Datacenters deviennent incontournables, Anne-Hélène Chevrel, Expert en évaluation immobilière et Déléguée Régionale Ile-de-France chez Galtier Valuation va nous apporter son éclairage sur les Datacenters et leur valorisation.

1) Est-ce que les besoins en Datacenter augmentent ?

Oui, les développements technologiques et l'innovation dans l'utilisation de l'informatique ont conduit à une expansion importante des besoins en Datacenter. Ils sont devenus un élément essentiel et indispensable au bon fonctionnement de l'économie mondiale. Les besoins en terme de puissance, de capacité, de sécurité, sans cesse croissants ont abouti à une spécialisation des datacenters en terme de situation, de construction et d’équipements.

Cependant, malgré leur développement important, les transactions sont peu nombreuses. Même si en 2016, ces transactions ont plus que quadruplé par rapport à 2015, totalisant 5,6 Mds€ d'investissements. Cela inclut l'achat par Equinix, de TeleCity pour 1,2 Md€ et la vente ultérieure de huit centres à travers
l'Europe à Digital Realty. Equinix a également acheté un centre de données à Saint-Denis (93) à Digital Realty pour 189,8 M€. Plus récemment, l’opérateur de datacenters Data4, détenu par Colony Capital, qui a annoncé sa volonté d’investir 100 millions d’euros dans trois nouveaux sites sur le plateau de Saclay où
l’opérateur dispose déjà d’un campus de 110 hectares, 32 500 m 2 de salles IT (soit 3 076 €/m²).

2) Quels sont les critères d'évaluation d’un Datacenter ?

Dans les critères d'évaluation, je prioriserai trois points :

  • l'emplacement : la situation permet une intervention technique rapide. Aujourd’hui on constate une concentration de Datacenters le long des axes structurants de communication et en région Parisienne.
  • la puissance et la résilience : plus les niveaux de garantie et de sécurité seront élevés, plus le datacenter sera recherché par les utilisateurs et les investisseurs. Un système de Tier classe les bâtiments en 4 catégories ou Tier ceci en fonction de la durée annuelle d'indisponibilité admissible, du niveau de redondance et de la densité énergétique permise notamment, avec les bâtiments les plus performants labellisés "Tier IV"
  • l'état des installations et du bâti.

3) Quels sont les acteurs présents sur ce marché ?

Plusieurs acteurs sont présents sur ce marché, mais avec une approche et des attentes qui divers selon
leurs activités.

  • Des propriétaires-utilisateurs : ils disposent de la possibilité de faire construire des bâtiments «clefs-en- main», mais préfèrent généralement coordonner la maîtrise d’œuvre pour les bâtiments de grandes taille ou nécessitant des aménagements spécifiques.
  • Des locataires : pour des surfaces de 200 à 1 000 m², dans des centres informatiques bâtis par des investisseurs spécialisés.
  • Des investisseurs : ces derniers sont arrivés récemment sur ce marché de niche, à la recherche de rendements supérieurs à ceux envisageables dans l’immobilier traditionnel (commerces, bureaux, logistique, etc.). Les taux de rendements bruts exigés par ces investisseurs sont fréquemment compris entre 10 et 15% car ils estiment que la durée de vie de leurs bâtiments n’excède par une dizaine d’année.
  • Les foncières cotées françaises et européennes ne se sont pas encore emparé de ce marché. Les foncières américaines, quant à elles, ont bien intégré la rentabilité et l'avenir assuré de ce type d'actif. La foncière Digital Realty Trust, foncière cotée compte 141 sites, certains de seconde main, d’autres conçus en interne pour des grandes entreprises comme Bank of America. Une petite dizaine de ces foncières spécialisées, sont cotées aux États-Unis, comme Digital Realty, QTS ou Cyrus One. Equinix, le leader du secteur avec un chiffre d’affaires estimé à 3,6 milliards de dollars en 2016, pèse à lui seul plus de 25 milliards de capitalisation.

Deux acteurs français se distinguent. Data4 Group, issu d’une joint-venture entre Colony Capital et Alcatel en 2006, gère le data center de l’opérateur avec en plus 14 000 m² de salles IT disponibles pour des entreprises extérieures. Axa Real Estate a monté un SPV (special purpose vehicle) en 2012 avec d'autres institutionnels. Environ 200 millions d’euros ont déjà été investis avec une préférence pour les actifs des années 90 qui peuvent présenter un usage mixte, avec souvent des baux à long terme (10 à 12 ans). Cette classe d’actifs offre des rendements de 6 à 7%, dans le cas d'actifs plus risqué, les taux peuvent atteindre
15%.

Les coûts de construction des data center s'échelonnent entre 7 000 €/m² et 17 000 €/m² et jusqu'à 30 000 €/m² de salle informatique pour les data center Tiers III à tiers IV de dernière génération, les Tiers I et II n'étant plus d'actualité.

Dans notre prochaine Newsletter nous parlerons des coûts rattachés à la construction et à la gestion desDatacenters…

Anne-Hélène CHEVREL
Galtier Valuation
Délégué Régional Ile-de- France
Expert en évaluation immobilière
Tél. : 01 55 21 27 55 / 01 55 21 27 95
Mail : galtiervaluation@expertises-galtier.fr

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