L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : des recettes inattendues pour l’Etat ?

Publié le 01/12/2018 | Par Patrick BORGHETTI, Directeur du développement commercial de la clientèle institutionnelle

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Alors que les prévisions budgétaires estimaient à 850 M€ le rendement de l’IFI, les déclarations enregistrées en 2018 devraient permettre de collecter environ 1,2 milliard d’euros. 

Patrick Borghetti, expert chez Galtier Valuation et Directeur du développement de la clientèle institutionnelle, expert de justice près la Cour d'Appel d'Orléans, REV-RICS RV, membre du SNPI

ISF versus IFI

120 000 foyers auraient déposé une déclaration IFI en 2018, soit trois fois moins que le nombre d’assujettis à l’ISF en 2017. Rappelons que ce dernier imposait les valeurs mobilières et les placements financiers, alors que son remplaçant se concentre sur le patrimoine immobilier, mais également les parts de sociétés détenant de l’immobilier dès lors que le contribuable détient plus de 10% du capital.

Côté recettes, l’année 2017 avait été un grand cru pour l’ISF avec quelque 4.2 milliards d’euros de rendement. Bercy, qui tablait sur 850 millions de recettes en 2018, corrige aujourd’hui ce chiffre au vu des déclarations faites au printemps à… 1,2 milliard d’euros.

330 millions de recettes supplémentaires en 2019

Les prévisions pour l’année prochaine s’élèvent à 1,53 milliard d’euros, soit des rentrées supérieures de 330 millions à l’année fiscale 2018.

Diverses raisons semblent devoir expliquer ces écarts :

  • Une insuffisante évaluation par l’Administration des recettes potentielles, et ce préalablement à l’analyse des déclarations ;
  • Le rôle joué par les contrôles fiscaux plus poussés ainsi que les redressements liés aux actifs situés à l’étranger ;
  • Une relative imprécision quant au périmètre exact du patrimoine imposable ainsi qu’aux déductions applicables, ayant pu conduire certains contribuables à rehausser la valeur de leurs biens dans une optique prudentielle ;
  • Et surtout, à seuil de déclenchement inchangé, et au vu de la tendance haussière des marchés immobiliers, un patrimoine taxable plus important…

L’avis de l’expert

Rappelons tout d’abord, sommairement, les fondamentaux de l’ISF transposés à l’IFI :

  • L’abattement de 30% (le célèbre arrêt Fleury) demeure applicable ;
  • S’agissant des biens démembrés (nue-propriété et usufruit), ceux-ci restent par principe compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Ce principe souffre toutefois désormais d’une exception notable en matière de successions (ainsi pour l’usufruit légal du conjoint survivant où l’imposition est répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire à proportion de la valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété définie par le Code Général des Impôts en fonction de l’âge de l’usufruitier) ;
  • Les participations financières (parts ou actions de sociétés) sont imposées à hauteur de la valeur représentative des immeubles détenus directement ou non par la société. 

Ce qui change

  • Les prêts pour acquisition ou travaux, réalisés dans la résidence principale, ne seront plus déductibles qu’à hauteur de 70% ;
  • Le redevable de l’IFI ne pourra plus déduire l’IRPP, la taxe d’habitation et les prélèvements sociaux, ces éléments ne constituant plus des passifs déductibles ;
  • La déduction des prêts liés à des emprunts familiaux est désormais bannie ;
  • En règle générale et pour les patrimoines supérieurs à 5 M€, est posé le principe d’un plafonnement des dettes si celles-ci excèdent 60% de la valeur vénale.

Galtier Valuation accompagne ses clients avec l’intervention d’un expert immobilier confirmé en évaluation en valeur vénale

Etant ici rappelé que la prescription en matière d’IFI est de 6 ans, il appartient au contribuable éligible à l’IFI d’apporter un soin tout particulier à la rédaction de cette déclaration. Des éléments fondamentaux liés, par exemple, à la vérification des surfaces déclarées, au moyen d’un métrage Carrez, ne peuvent plus aujourd’hui être ignorés.

A cette fin, l’expert immobilier s’attachera à :

  • Réaliser une analyse complète du bien : relever, au travers d’une visite, les éventuels facteurs dépréciatifs (ou augmentatifs) affectant le bien détenu (travaux, exposition, étage), permettant une mise en perspective avec les données tangibles du marché local au 1er janvier de l’année n ;
  • Cette appréciation du marché local est particulièrement importante car on doit en effet rappeler les variables fondamentales de la valeur : les prix médians ont fortement augmenté à Paris (mais inégalement suivant les arrondissements…) mais se sont stabilisés ou ont continué de s’éroder dans certaines villes… La situation particulière (axe bruyant, immeuble nécessitant des travaux de copropriété) joue toujours un rôle fondamental dans la définition de la valeur ;
  • Accompagner ses clients : Galtier Valuation a développé, au travers de très nombreux dossiers réalisés pour le compte d’une clientèle bancaire récurrente, un savoir-faire reconnu en matière résidentielle et dans l’évaluation des propriétés de prestige sur tout le territoire national, et notamment sur les marchés les plus recherchés en la matière.

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