Les 4 mesures phares de la loi Elan qui vont impacter le logement social

Publié le 04/12/2018 | Par Baya DERRICHE, Responsable des études immobilières

expert immobilierArticle Web

La Loi Elan marque d’importants changements pour les usagers et les acteurs du logement. Elle contient des dispositions qui couvrent l’aménagement, l’urbanisme, les constructions, les politiques sociales de l’habitat et le déploiement du numérique. Baya Derriche, Responsable des études immobilières chez Galtier Valuation, relève quatre mesures phares qui vont impacter le marché du logement social.  

La loi Elan « Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique », publiée au journal officiel le 24 novembre 2018, vise à répondre aux attentes des Français pour améliorer leur cadre de vie au quotidien par le logement et le développement des territoires. Même si certaines mesures sont déjà applicables (bail mobilité, Action Cœur de Ville, encadrement de la location, etc.), d’autres devront faire suite à des ordonnances prises dans les six mois à venir. Globalement, les 214 articles de la Loi Elan ont pour objectif de construire « plus, mieux et moins cher ». En attendant la publication des différents décrets dans six mois, nous vous présentons ci-dessous les 4 mesures phares qui vont bouleverser l’univers des bailleurs sociaux, mais qui, selon les textes, devraient leur permettre de construire et de rénover plus de logements sociaux… La mise en place de ce dispositif a provoqué beaucoup de désaccords de la part des bailleurs sociaux qui doivent également faire face à la baisse de l’APL.

La mobilité dans le parc HLM

En zone tendue, tous les 3 ans, la situation de chaque locataire est réexaminée pour vérifier si le logement est toujours adapté aux besoins de la famille et proposer si besoin un nouveau logement.

Les premiers bénéficiaires seront les locataires du parc social eux-mêmes : 1/3 des demandes de logement social émanent d’eux. Or, le taux de rotation annuel des logements sociaux est inférieur à 10%. Certains ont besoin d’une pièce en plus car la famille s’est agrandie, d’autres au contraire ont vu les enfants partir vivre ailleurs et seraient satisfaits d’avoir un logement un peu plus petit et surtout moins cher.

Le regroupement des organismes HLM

Les organismes HLM qui gèrent moins de 12 000 logements vont devoir se regrouper avant le 1er janvier 2021. Ces regroupements pourront se faire en mutualisant certaines fonctions, tout en conservant les structures et les liens territoriaux. Cette modification permettrait également aux organismes HLM d’améliorer leur gestion et de renforcer leur solidité financière. Plusieurs organismes sont déjà prêts à vendre via l’Organisme National de Vente (ONV) spécialement créé dans le cadre de la loi Elan et géré par Action Logement.

La colocation et l’habitat intergénérationnel

La loi élargit les possibilités de colocation dans le parc social à tous les publics. Avec un cadre souple et sécurisé, l’habitat intergénérationnel sera favorisé et permettra de développer ce nouveau mode de logement et de diversifier l’offre. Ainsi, une personne de soixante ans et plus pourra louer ou sous-louer une partie du logement qu’elle occupe à des jeunes de moins de trente ans. Un locataire sous-louant une partie de son logement à un jeune de moins de trente ans pourra bénéficier des allocations logement (ALS) ; ce jeune de moins de trente ans sous-louant une partie du logement pourra également bénéficier des mêmes allocations. Ce dispositif sera une solution pour lutter contre l’isolement, les inégalités et favoriser la mixité. Pour les personnes âgées, l’habitat intergénérationnel est un moyen de rompre l’isolement ; pour les jeunes, il facilite l’accès à un logement à un coût modéré. Une charte à venir en précisera le cadre général et les modalités pratiques.

Les règles de ces contrats seront notifiées sous les Art. L. 631‑17‑1 du Code de l’action sociale et des familles et sous l’article 8 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

La vente HLM

La loi offre aux bailleurs des outils spécialisés HLM pour vendre plus facilement des logements, notamment à leurs occupants. Aujourd’hui, seuls 8 000 logements sont vendus chaque année sur un parc de plus de 4,5 millions de logements. L’objectif est d’offrir de nouvelles opportunités pour les locataires d’accéder à la propriété et une capacité d’investissement accrue pour les bailleurs sociaux. Chaque logement vendu permettrait de financer en moyenne deux à trois logements neufs supplémentaires ou de rénover trois à quatre logements existants. Mais le tableau n’est pas aussi parfait, le nombre de locataires qui peuvent ou qui souhaitent acheter risque d’être très restreint.

La transformation des bureaux en logements

Des mesures facilitent la transformation de bureaux en logements et leur réquisition pour créer de l’hébergement, si les propriétaires ne les utilisent pas. En Ile-de-France, les professionnels estiment que près de 700 000 m2 de bureaux sont obsolètes et durablement vacants, selon les indications du Ministère de la cohésion des territoires.

L’objectif est de remettre sur le marché du logement des locaux vacants. En Île-de-France, cela représente un gisement potentiel de 10 à 20 000 logements. Cette nouvelle est bien accueillie par les acteurs du marché immobilier même si la mise en œuvre peut être complexe, voire impossible pour certains actifs. Le gouvernement aurait signé une charte avec une dizaine de promoteurs pour trouver 500 000 m² de bureaux vides en Ile-de-France afin d’en reconvertir une partie en logements d’ici 2022.

Des simplifications pour les bailleurs sociaux

Les bailleurs sociaux pourront désormais développer des activités complémentaires pour répondre à des besoins précis sur leur territoire (ingénierie urbaine, services de gestion…), conduire leurs opérations de construction avec plus de souplesse mais sans rogner sur leur qualité. En particulier, l’architecte restera bien sûr au cœur de la conception des bâtiments. Cette simplification doit permettre aux organismes HLM de construire plus facilement et plus rapidement des logements sociaux.

Quel est l’impact de la loi Elan sur vos expertises de logements sociaux ?

Une nouvelle opportunité s’offre aux bailleurs sociaux, Galtier Valuation pourra intégrer des nouveaux contextes de valorisation de patrimoine, par la vente ou la reconversion du bien par exemple.

Nous intervenons déjà depuis plusieurs années pour d’importants bailleurs sociaux et, dans le cadre de la loi Elan, nous avons observé une progression de nos missions et accompagnons nos clients dans leur mutation.

Les 4 grands axes de la loi Elan 

- Construire plus, mieux et moins cher,
- Évolution du secteur du logement social,
- Répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale,
- Améliorer le cadre de vie.

Les engagements de construction sur 5 ans
 
40 000 logements "très" sociaux par an pour les ménages à faibles revenus,
10 000 logements en pension de famille,
40 000 places dans le parc privé via l’intermédiation locative pour les ménages en grande précarité qui ont un besoin d’accompagnement.

 

Retour