L’immobilier d’entreprise en France

Publié le 01/12/2018 | Par Coralie COUVRET, directeur du Pôle Immobilier Expertises Galtier

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Coralie Couvret, Directeur du pôle Immobilier chez Expertises Galtier, expert REV by TEGoVA, Présidente de l'Institut Français de l'Expertise Immobilière (IFEI) va nous apporter des éléments sur le marché des bureaux en France.

Pourriez-vous brièvement nous indiquer le contexte national en immobilier d'entreprise ?

 
En 2018, en France, le PIB, revu récemment à la baisse, devrait plafonner à 1,7%. La forte augmentation du prix du pétrole et l’anticipation d’une augmentation des taux d’intérêt affaiblissent le climat des affaires, le pouvoir d’achat et la confiance des ménages. Dans ce contexte économique chargé d’incertitudes sur un marché en forte mutation, la pierre garde son image de valeur refuge. La masse de capitaux en mal de placement s'intensifie et incite les investisseurs à se diversifier et à se positionner sur des actifs alternatifs (maisons de retraite, loisirs…). Afin d’optimiser la sécurisation de leurs placements, les investisseurs s’intéressent essentiellement aux biens « prime » et « core », provoquant une hausse des valeurs sur ces actifs. Ainsi, les taux de rendement « prime » impliquant les territoires dynamiques devraient rester sous pression. En parallèle, les actifs secondaires devraient encore faire l’objet de primes de risque et de mesures d’accompagnement élevées. A la marge des incertitudes liées aux décisions du Président des Etats-Unis et de l’évolution du marché italien, plusieurs facteurs pourraient booster le marché français par exemple les nouveaux modes d’usage (coworking, co-living), le Brexit ou encore les jeux olympiques. Mais d’autres paramètres, tels que les importantes réformes en préparation, pousseront les investisseurs et les utilisateurs à plus de prudence.

Globalement comment se porte le marché des bureaux ?

L’immobilier de bureaux a été particulièrement dynamique au 1er semestre. Il représente près de 75% des montants investis. La demande placée est en hausse de +15% en Ile-de-France et de très bon niveau dans la plupart des grandes métropoles régionales. Utilisateurs et investisseurs sont en quête de centralité. Des hausses de valeurs locatives et une faible vacance sont rapportées pour les actifs de qualité des grands centres-villes. A contrario, le marché est moins tendu en périphérie et dans les agglomérations de taille moyenne. Le marché des bureaux en France reste largement porté par Paris et les grandes métropoles.

Un mot sur le marché francilien

Avec près de 1,9 millions de m² placés, soit + 6 % sur un an, le marché francilien a été très performant sur les 9 premiers mois de 2018. Les opérations inférieures à 5 000 m² ont à nouveau boosté les volumes, représentant 40% des commercialisations, avec toutefois un repli sensible au cours du 3ème trimestre. A fin septembre le croissant Ouest hors Défense (-4%) et Paris Centre Ouest dont QCA (+16%), totalisent 51% de la demande placée. En première couronne hors croissant Ouest, les volumes transactés ont augmenté de +11% et de +25% en 2ème couronne. Globalement, la faiblesse de l’offre neuve pousse les utilisateurs à élargir leurs zones de recherches ou à considérer des opérations en pré-commercialisation.

Avez-vous relevé des hausses de valeurs locatives ?

Oui, particulièrement à Paris dans les secteurs centraux. Selon les données de quelques commercialisateurs, et selon ce que nous relevons sur le marché, le loyer moyen francilien atteint 385 € HT HC/m²/an (+5,2% sur un an) pour les surfaces neuves et restructurées et 374 € HT HC/m²/an pour les bureaux de seconde main (+7,8% sur un an). Les loyers sont compris dans un large éventail, allant de 100 € HT HC/m²/an pour les biens anciens dans les moins bonnes localisations en 2ème couronne pour côtoyer, et parfois dépasser les 800 € HT HC/m²/an sur des surfaces neuves ou restructurées dans le quartier central des affaires. Les mesures d’accompagnement (type franchises de loyers) se sont réduites, mais restent élevées.

En ce qui concerne les marchés régionaux les valeurs locatives progressent pour les produits prime dans les grandes agglomérations, et une certaine stabilité demeure dans les autres localisations. Nous développerons ce point dans une prochaine publication.

Pouvez-vous nous donner votre vision du marché… et nous rappeler vos domaines d’intervention ?

Le premier semestre a été dynamique et le second devrait être dans la même lignée, avec des demandes placées croissantes et des valeurs locatives à la hausse pour les actifs les plus recherchés. Nous constatons qu’il y a des segmentations de marché de plus en plus prononcées et non plus un seul marché à deux vitesses (localisation, neufs, anciens, etc.).

Pour ce qui est de l’activité du Pôle Immobilier au sein du Groupe Expertises Galtier, depuis le début de l’année nous relevons une augmentation des demandes d’expertises portant sur des immeubles de bureaux tant en Ile-de-France qu’en région. Nous intervenons souvent dans le cadre d’arbitrage, de financement, de cession et acquisition, mais également pour des expertises règlementées (SCPI, OPCI, foncières…).

Notre approche globale est appréciée car elle permet de proposer une valeur intégrant l’analyse approfondie de chaque élément constituant la valeur d’un bien immobilier (évaluations immobilières, audits techniques et environnementaux…). La connaissance par nos experts de l’évolution des marchés locaux et l’appui d’une cellule études et recherches au sein de notre structure sont des atouts indispensables pour la réalisation de nos missions et l’accompagnement de nos clients.

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