Le marché du luxe dans le monde et en France

Publié le 15/11/2018 | Par Lionel LABOUZ, Délégué régional Sud Méditerranée

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Le marché du luxe affiche des volumes de transactions en hausse. Lionel Labouz, Directeur technique clientèle institutionnelle, Délégué régional Sud Méditerranée et Recognised European Valuer (REV) by TEGOVA, RICS, membre de l'IFEI, va dessiner les contours de ce marché.

 

Dans le type d’actifs que vous expertisez se trouve l’immobilier de luxe, pouvez-vous nous parler du profil des acquéreurs ?

Avant tout, il est important de noter qu’au niveau mondial, au total le club des « 500 » dispose d’une fortune de plus de 5,3 milliards de dollars soit plus de deux fois le PIB de la France. Pour entrer dans ce prestigieux classement, il fallait peser au moins 4,1 milliards de dollars. Les Etats-Unis continuent de dominer ce classement avec 159 américains dans le Top 500. C’est le contingent le plus important devant les asiatiques (126) et les européens (122).

Les Ultra High Net Worth Individuals (UHNWI) désignent les ultra-riches disposant d’une fortune supérieure à 30 millions de dollars. Les High Net Worth Individuals (HNWI) possèdent de 1 à 30 millions de dollars.  On dénombre aujourd’hui 230 000 UHNWI contre 100 000 seulement en 1995. Ce nombre devrait passer la barre des 318 000 à l’horizon de 2020.

Succinctement, cette clientèle, constituée à 87 % d'hommes (dont 17% ont moins de 50 ans) et 33% d'américains (puis de japonais, à hauteur de 7 % et de chinois, à hauteur de 7 %), privilégie désormais, dans ses choix de résidences, les villes de New York, Paris et Londres. Un "trio gagnant" suivi des villes de Los Angeles et Hong Kong. En tête de ce palmarès, New York, qui, selon Thibaut de Saint Vincent, Président de Barnes est "le marché de report du Brexit", "une ville en fort développement immobilier " " la demande est supérieure à l'offre". Le prix moyen dans le haut de gamme est de 16 400 €/m².  Paris qui est passée de la 5ème à la 2ème place du classement est aussi un marché "de report du Brexit", en hausse de près de 20% depuis 2 ans.

Est-ce que le Brexit a eu des conséquences sur l’immobilier de luxe en France ?

Oui. Nous assistons à un phénomène inédit depuis une dizaine d’années : les Français reprennent possession du marché immobilier haut-de-gamme dans leur pays. Qu'il s'agisse de Français résidant dans l'Hexagone ou à l'étranger, ils sont très nombreux à acheter depuis début 2018.

Ce mouvement devrait s'intensifier. Beaucoup de Français de Londres préparent leur retour. A partir de 2019, une augmentation du flux de retours avec des achats et déménagements beaucoup plus nombreux est prévu. Ce phénomène participe à la surchauffe du marché immobilier haut-de-gamme de la capitale. Un tiers des demandes  concerne des biens entre 1 et 2 M € mais la très grande majorité des recherches et des acquisitions se font pour des montants supérieurs à 2 M € pour des appartements familiaux de très grande qualité voire des hôtels particuliers. A noter également que les acquéreurs de l'immobilier de luxe sont de plus en plus jeunes en France. En 2018, 71% d'entre eux ont entre 35 et 64 ans. La proportion des plus de 65 ans baisse de manière significative (25% contre 34% en 2017).

Que recherchent ces milliardaires ?

La majorité d’entre eux sont toujours en activité. La proximité avec leurs lieux d’affaires est donc déterminante. Parce que leurs entreprises sont florissantes et mondialement implantées, ils recherchent un pied-à-terre dans chaque endroit de la planète où ils sont présents. Même si le numérique et les visioconférences peuvent permettre de limiter les déplacements, les facilités et la multiplicité du transport (jets, paquebots privés…) permettent quant à eux de privilégier les séjours courts, qui concentrent travail et villégiature. L’un des critères fréquemment placé en tête des motivations, réside dans la qualité du système éducatif local. C’est la motivation principale des asiatiques par exemple. A l’aune de cet unique critère, les villes universitaires américaines préemptent les premières places du classement.

La passion reste aussi au cœur des choix. La subjectivité aboutit donc à multiplier les cas d’espèce. Néanmoins, des constantes peuvent être dégagées : à Beverly Hills, une villa prendra automatiquement de la valeur si elle hébergea en son temps un acteur ou une actrice célèbre. De même, à Paris, à superficie égale, les prix vont grimper pour l’appartement qui jouit d’une vue sur la tour Eiffel. En marge de ces tendances lourdes émergent de nouveaux comportements. Du fait des ruptures générationnelles, à New York, le quartier de Tribeca est préféré à celui de Central Park, tandis qu’à Paris, la rue Lepic prend sa revanche sur l’avenue Henri Martin.

Ces coups de cœur ne font pas oublier cependant la nécessité d’une saine gestion patrimoniale. Les acheteurs, conscients que la conjoncture n’est pas propice à la réalisation d’une plus-value rapide, recherchent donc un bien susceptible de procurer un retour sur investissement à moyen terme. Les investissements sont également réalisés dans une optique de diversification patrimoniale. A ce niveau de fortune, quel que soit le prix des résidences, la part de l’immobilier dans le patrimoine est toujours restreinte. Elle représente en moyenne 8,9% de la valeur de leurs avoirs, contre 34,8% pour leur patrimoine financier, 35% pour leurs biens professionnels et 21% pour les liquidités.

Quel est le positionnement de GV sur ce marché ?

Nous sommes très présents sur ce marché, pour les particuliers domiciliés en France ou à l’étranger, mais aussi pour les établissements bancaires principalement en France, à Monaco, en Suisse et au Luxembourg. Les bureaux de Lyon (chalets de prestige à la montagne), Marseille (propriétés sur la Côte-d’Azur et Monaco) et Levallois (Paris et banlieue bourgeoise) sont les plus sollicités. Cette activité s’est développée chez Expertises Galtier au milieu des années 2000. Nous expertisons aujourd’hui près de 350 actifs par an.

Nous avons acquis une reconnaissance dans l’expertise de cette typologie d’actifs comme en témoignent notre présentation du sujet lors des dernières RNEI (Rencontres nationales de l’expertise immobilière) et les sollicitations des acteurs du marché (promoteurs, courtiers spécialisés dans le luxe…).

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