Le marché des SCPI en France

Publié le 04/12/2018 | Par Frédéric MAILFERT, Directeur technique et Délégué Régional-Est – Bourgogne Franche-Comté

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Le marché des SCPI connaît une forte progression de son activité, Frédéric Mailfert, expert immobilier REV, Directeur technique et délégué régional Est-Bourgogne Franche-Comté, membre de l'IFEI et de la FNAIM, va nous apporter des précisions sur ce marché.

 

En premier lieu, pouvez-vous nous communiquer quelques données ?

L’Association Française des Placements Immobiliers (ASPIM), recense 177 SCPI pour 30 sociétés de gestion, en juillet 2018. Leurs acquisitions ont totalisé 3,47 milliards d’euros sur les 9 premiers mois de 2018. Rappelons que la collecte a atteint un niveau historique en 2017 à 6,33 milliards d’euros.

Elles investissent majoritairement en immobilier d’entreprise et plus spécifiquement sur la typologie bureaux (63% des actifs) et locaux commerciaux (20% des actifs). L’habitation représente 9% des actifs. S’agissant de la performance globale intégrant la distribution de dividendes et l’évolution du prix de la part (TRI), elle s’élève à 5% sur 12 mois. Le rendement courant est en moyenne de 4,4% au 1er juillet 2018.

​Ce marché serait essentiellement concentré sur le bureau et particulièrement en Ile-de-France, êtes-vous d’accord avec cela ?

Oui et non.

Oui, car l’Ile-de-France n’a pas d’équivalent sur le territoire en termes de profondeur de marché. Près de 1,9 millions de m² de bureaux ont été commercialisés sur les 9 premiers mois de 2018. A titre de comparaison, le premier marché régional qui est celui de Lyon pourrait atteindre 300 000 m² placés en 2018.

Non, car pour rechercher du rendement les SCPI s’intéressent aux bureaux en régions et pas seulement dans les toutes premières métropoles comme Lyon, Lille, Bordeaux ou Nantes. La sélection des investissements en région doit être tournée vers les meilleurs emplacements centraux ou périphériques ; la qualité de la situation locative et la divisibilité des locaux doivent être examinées attentivement.

Même si la typologie bureaux est très majoritaire dans le patrimoine des SCPI, celles-ci diversifient de plus en plus leurs placements (entrepôts, campings, locaux d’activités, murs de commerces spécifiques comme des restaurants ou des jardineries…).

Comment expliquez-vous cet engouement pour les placements à travers les SCPI ?

Le fonctionnement de la SCPI est simple du point de vue des porteurs de parts.

En effet, ils n’ont pas le souci de la gestion des biens, travail réalisé par les sociétés de gestion. La mutualisation du risque est également l’un des piliers du succès des SCPI : les revenus sont dans la plupart des cas générés par un nombre important d’actifs, eux-mêmes souvent occupés par plusieurs locataires. Dans ce contexte, il est évident que l’incidence de la défaillance ou du départ d’un locataire limite considérablement le risque de voir s’effondrer les revenus distribués.

Il faut également évoquer à ce niveau le contrôle de l’AMF sur la gestion des SCPI, contrôle toujours exercé dans un but de protéger les porteurs de parts. Les expertises réglementaires font partie de ce processus de contrôle.

Enfin, l’engouement est lié à leur belle performance. Selon les dernières données de l’ASPIM-IEIF, les SCPI permettent de dégager une performance intéressante. Et ceci, malgré une baisse constante depuis 10 ans, le taux de rendement de ces véhicules (4,44% en 2017) reste attractif. Sur les 10 dernières années précisément, leur performance globale annualisée mesurée par l’indice EDHEC IEIF Immobilier d’entreprise France brut, côtoie les 6%. 

Quels types d’actifs avez-vous expertisé pour des SCPI ?

Les SCPI sont susceptibles d’investir sur tous types d’actifs si ces derniers répondent à un certain nombre de critères que sont notamment l’emplacement, la divisibilité des locaux, le potentiel de reconversion, la qualité de la situation locative et sa pérennité…

Pour ce type de clients, Galtier Valuation a évalué des bureaux, des pieds d’immeubles en centres-villes, des locaux commerciaux de périphérie, des entrepôts, des locaux d’activités, des centres commerciaux.

Nous sommes également intervenus sur le patrimoine de SCPI Immobilier résidentiel. Ces SCPI sont principalement investies en immobilier d'habitation, appartements et maisons individuelles, neufs ou à rénover. Elles s’inscrivent dans des dispositifs fiscaux attractifs pour les porteurs de parts.

Parmi ces clients, nous sommes intervenus auprès de SCPI régulièrement récompensées pour leurs performances et/ou leurs innovations. 

Quelle est la valeur ajoutée de Galtier Valuation ?

Galtier Valuation est présent sur l’ensemble du territoire, ce qui facilite l’intervention de nos experts pour réaliser l’évaluation de tels patrimoines. Ces implantations sur toute la France nous permettent de maîtriser la connaissance des marchés locaux et leurs évolutions.

 

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