Le loft, une perle rare dans un marché étroit

Publié le 04/12/2018 | Par Patrick BORGHETTI, Directeur du développement de la clientèle institutionnelle

expert immobilierArticle papier / Magazine

Transformer un loft en logement nécessite souvent des travaux importants. Son expertise reposera sur leur faisabilité et leur coût. 
 

Patrick Borghetti, expert chez Galtier Valuation et Directeur du développement de la clientèle institutionnelle, expert de justice près la Cour d'Appel d'Orléans, REV-RICS RV, membre du SNPI
 

Marché étroit, le loft est difficile à estimer car il est très souvent un espace vide, où tout est à faire, dans un secteur en pleine mutation. Difficile dans ces conditions d’évaluer son prix et surtout de rassurer la banque qui s’apprête à financer l’acquisition de ce type de bien très spécifique sans la patte, l’œil et l’expérience d’un expert immobilier.

De l’espace et des volumes

Un loft se caractérise par de l’espace et des volumes. C’est une notion que l’on ne trouve pas forcément dans un appartement classique, ancien ou semi-récent. Ce qui définit également ce type de bien, c’est sa localisation. Comme le loft est un reclassement d’anciens espaces industriels, de fait, on n’en trouve pas partout. Si certains espaces sont reconditionnés en périphérie des grandes villes (Lille, Roubaix, Tourcoing), le marché des lofts est essentiellement situé à Paris (entre le 19e et le 13e arrondissement) et en région parisienne, dans les friches industrielles laissées vacantes dans les anciennes communes « rouges », comme Aubervilliers, les Lilas, Montreuil, Ivry-sur- Seine…

Estimer la valeur après travaux

Procéder à l’estimation d’un loft n’est pas plus compliqué qu’un autre bien immobilier. Il faut, là aussi, tenir compte des spécificités du bien, la première étant l’emplacement. Dans les communes en pleine évolution, des mutations ont déjà été opérées dans certains secteurs. Par exemple à Montreuil où l’appréciation a fortement évolué. Évidemment, ce n’est pas le cas partout. Le Haut-Montreuil, aux confins de Romainville, est lui beaucoup moins bien desservi aujourd’hui. Avec le Grand Paris, cela changera…

Pour expertiser un loft, deux cas de figure. Soit le bien est déjà aménagé et l’expertiser revient à réaliser l’estimation d’un bien classique, soit il est brut et là, il faut se projeter. Changement de statut, d’usage… On ne peut pas simplement donner une valeur en l’état. Ce qu’il est important de définir, c’est sa valeur future, celle après travaux. Car ce qui intéresse l’établissement bancaire qui va accorder un prêt, c’est sa valeur en l’état (bien sûr) mais surtout après parfait achèvement des travaux. Et c’est là où l’expert intervient. Il doit veiller à bien apprécier l’estimatif de travaux qui doit être fait par un professionnel. En termes de rénovation, si tout est à faire, il faut compter un budget compris entre 1 200 et 1 500 euros HT/m².

Une expertise sur visite

Expertiser un loft repose donc sur une approche par comparaison (prix au m²) mais surtout sur l’appréciation par l’expert de l’enveloppe travaux. Pour cette partie, celui-ci fait appel à un professionnel du bâtiment puisqu’il n’a pas les compétences techniques pour en chiffrer le montant. Cette méthode vaut aussi, par exemple, pour l’expertise d’un terrain en matière de promotion immobilière. De plus en plus, comme les PLU sont extrêmement compliqués à analyser, surtout en zone urbaine et notamment à Paris, l’expert demande une enveloppe projet à un architecte. Et dans le cas d’un loft, il est impossible de se soustraire à la visite du bien. L’expert doit juger sur place et non sur pièces. A contrario d’un appartement standard, fut-ce un Haussmannien de 220 m², pour lequel il possède des références.

Un marché étroit

Même si, sur le papier, un loft fait rêver, en réalité, ce type de bien atypique n’intéresse qu’une petite clientèle. Car se lancer dans la rénovation d’un ancien espace industriel, qui peut avoir un coût très élevé en fonction de la superficie, n’enthousiasme que peu de monde. L’acquéreur potentiel doit donc s’interroger sur le montant des travaux à engager mais surtout ne pas les sous-estimer. Mais il n’y a pas que les travaux qui détournent les acheteurs de ce type de produit, il y a aussi le côté pratique. De très grands volumes ne sont pas toujours bien adaptés à la vie d’une famille. Le marché des lofts est donc étroit. Sans compter qu’il y a peu de produits. Et pour cause : la matière se fait rare. Les anciens espaces industriels sont exploités, reconvertis depuis les années 1980. Ainsi, à Montreuil, seuls 15 lofts dont la surface excède 100 m² se sont vendus entre 2017 et 2018. À Paris, dans le 10e, 2 lofts ont trouvé preneurs dans cette période. En termes de prix, on peut citer à titre d’exemple un ancien atelier textile à rénover à Ménilmontant (330 m²) à vendre 1 550 000 €.

Publié dans le magazine Le Journal de l’Agence

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