Juste évaluation des biens dans le cadre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Publié le 14/05/2018 | Par Coralie COUVRET, directeur du Pôle Immobilier

expert immobilierArticle Web

L’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) remplace l’ISF. Il concerne les contribuables dont les biens immobiliers et parts ou actions de sociétés dépassent 1 300 000 €, avec un barème de taxation proche du précédent système.
Toute la palette immobilière est concernée (voir encadré), jusqu’aux biens détenus par une société dont vous seriez actionnaire. Dès lors, la juste évaluation, d’une part des valeurs immobilières, et d’autre part des valeurs mobilières des sociétés détenant des actifs immobiliers, devient cruciale.
GALTIER VALUATION apporte une technique précise à ce besoin d’évaluation, en adaptant notamment le contexte et en créant un rapport spécifique à l’IFI.

Bien évaluer les biens pour bien les déclarer…

Tout comme le principe d’expertise préalable en valeurs d’assurance, la juste évaluation des biens immobiliers vous met à l’abri des mauvaises surprises. Mais qu’est ce qu’une bonne évaluation ?

Suivant le Code Général des Impôts, Section III : Règles de l'évaluation des biens, « la valeur des actifs (…) est déterminée suivant les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès », autrement dit la valeur vénale*. Le contribuable établit cette valeur, sous sa responsabilité, ce qui peut paraître aisé lorsque le marché offre de nombreuses références comparatives, mais qui l’est beaucoup moins dès lorsque les biens sont moins courants (belles demeures, immeubles en blocs, biens industriels et commerciaux…). Qu’en est-il par ailleurs des biens monovalents ? Il reste également des éléments d’appréciation du bien qui sont plus subjectifs : pondération selon l’étage, l’orientation, les normes thermiques, l’état général du bien…

Les valeurs mobilières cotées sur un marché sont évaluées selon le dernier cours connu ou selon la moyenne des trente derniers cours qui précèdent la date d'imposition. Les valeurs mobilières non cotées détenant des actifs immobiliers devront, elles, faute de cotation opposable, faire l’objet d’une évaluation par un expert. L’évaluation de cette part imposable s’effectue en trois temps : calcul de la valeur des titres détenus, calcul du ratio immobilier (rapport entre la valeur vénale des actifs immobiliers et la valeur vénale de l’actif total de la société), puis détermination de la part imposable des titres correspondant alors au produit entre les deux calculs.

En somme, il faudra évaluer pour chaque filiale ou sous-filiale (sans nombre limité d’interpositions) la part représentée par l’immobilier et remonter jusqu’à la société détenue directement par le redevable.
 

La réponse de Galtier Valuation

GALTIER VALUATION évalue plusieurs centaines de milliers de m² chaque année, et en tant que 1er expert évaluateur indépendant en France, a mis en place une offre d’évaluation dédiée à l’IFI, avec le rapport idoine.

Par exemple, l’administration fiscale demande de déclarer la valeur vénale des propriétés au 1er janvier 2018, ce qui fixe de manière certaine la date de valeur lors de l’expertise (et donc la plage temporelle des références).
Par ailleurs, il s’agit d’une valeur établie en fonction du marché, donc la méthode par comparaison sera systématiquement retenue. Il existe parfois des biens incomparables pour lesquels une autre méthode pourra être privilégiée, selon son degré de pertinence.

Enfin, le contexte d’évaluation peut avoir une incidence conséquente sur la valeur évaluée. Retenons-nous l’hypothèse d’un bien loué ou d’un bien libre d’occupation ?

Pour prévenir les contentieux

L’article 981 stipule que « L’impôt sur la fortune immobilière est contrôlé, sauf dispositions contraires, comme en matière de droits d’enregistrement. » Compte tenu que ce nouvel impôt concerne beaucoup moins de contribuables que son prédécesseur et que le nombre de contrôleurs n’a pas ou peu évolué, on peut gager que cet engagement sera tenu ! Dès lors, les risques de contentieux sont avérés. Les rapports IFI de GALTIER VALUATION seront réalisés par ses expert.

Une première phase d’évaluation peut être réalisée dès à présent pour la déclaration 2018, mais une seconde phase peut être envisagée en cas de redressement ou de contestation.

*Définition de valeur vénale : la valeur vénale est une expression désignant la valeur d'un bien sur le marché. La valeur vénale constitue donc la valeur qu'il est possible d'obtenir d'un bien en cas de revente, au regard des conditions actuelles sur le marché.

L’IFI en quelques lignes

Art. 964. – Il est institué un impôt annuel sur les actifs immobiliers non affectés à l'activité professionnelle de leur propriétaire
Sont soumises à cet impôt, lorsque la valeur de leurs actifs mentionnés à l’article 965 est supérieure à 1 300 000 €
Art. 965. – L'assiette de l’impôt sur la fortune immobilière est constituée par la valeur nette au 1er janvier de
l'année :
•    1° De l'ensemble des biens et droits immobiliers appartenant aux personnes mentionnées à l'article 964 ainsi qu’à leurs enfants mineurs lorsqu'elles ont l'administration légale des biens de ceux-ci ;

•    2° Des parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France appartenant aux personnes mentionnées au 1°, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme. Ne sont pas prises en compte les parts ou actions (…) dont le redevable détient (…)moins de 10 % du capital ou des droits de vote.
Les biens immobiliers recoupent essentiellement les immeubles bâtis ou non bâtis, achevés ou en construction, peu important qu’ils soient à usage d’habitation ou professionnel.
 
Les titres de société (…) pour leur fraction représentant les biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme.
 
Vous devez ainsi déclarer :
- les immeubles que vous occupez ou donnez en location : maisons, appartements et leurs dépendances (caves, garages…).
- les immeubles en cours de construction au 1er janvier de l’année ;
- les terrains à bâtir ou agricoles ;
- certains droits immobiliers, comme un droit d’usage et d’habitation ou encore un droit d’usufruit ;
- les contrats de crédit-bail et de location-accession ;
- les parts ou actions détenues dans des sociétés ou organismes possédant de l’immobilier en France : OPCI, SCPI…
- la fraction de la valeur de rachat, au 1er janvier 2018, des actifs immobiliers (SCPI, OPCI…) détenus dans des contrats d’assurance-vie.
Vous pouvez bénéficier d’exonération ou d’abattement (sur la résidence principale notamment) selon les cas , et certaines dettes sont déductibles de l’IFI.
A défaut, vous pouvez quand même profiter, sous certaines conditions, d’une exonération partielle d’IFI (50 % ou 75 % de leur valeur) sur vos biens ruraux, bois, forêts, groupements agricoles ou forestiers.

 

Retour